中海逆周期拿地 踏准市场上行节奏

　　3月22日讯(记者魏国旭)在市场深度调整周期，多数房企明显放缓拿地节奏。据统计，2022年全国TOP100房企拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。但与此同时，以中海地产等房企为代表的大型央国企仍保持了较高的投资力度。

　　中海地产此前发布的十二月物业销售和土地收购更新显示，公司全年收购土地的累积应付土地出让金863.77亿元，收购土地应占楼面面积为609万平方米，为后续开发积累了充足的货量。

　　据中指研究院发布的土拍排名，中海地产全年权益拿地金额为751亿元，新增货值1304亿元，新增权益货值1281亿元，均进入行业前5位，权益占比达98.2%，此外还有多家央国企位列前10。中指研究院指出，这些企业具有较为突出的融资优势、信用资质和开发经营能力，仍保持了相当的投资力度，拿地销售比均超20%，部分企业拿地销售比超30%，抓紧土地市场底部适度补充资源有助于在市场回暖后抢占先机。

　　进入2023年，伴随着金融支持力度的加大和市场的回暖，房企参与土拍的热情和拿地力度都有所提升，亿翰智库数据显示，2月房企拿地总金额同比上升了9.2%。对于在2022年的格低谷稳定补仓土储的中海地产来说，前瞻性的决策和稳定的执行力无疑为未来的发展积累了更多“物美价廉”的土地储备。

　　土拍侧重高量级城市

　　在保持拿地节奏的同时，中海地产同样关注未来的发展质量，通过在调整周期内获取高量级城市的优质土地，实现“换仓”。

　　聚焦“主流的城市、主流的地段、为主流人群打造主流的产品”的“三个主流”投资策略，发力市场更稳定的高量级城市，最大程度上保证了中海地产稳定的收益来源，为公司的再投资奠定了良好的基础。以北京市场为例，在2022年的四次集中土拍中，中海地产均有参加，并最终耗资约263亿元拿下8宗土地，其中不乏位于中关村、大红门的热门地块，产业和配套的兼备令后续销售去化事半功倍，也筑高了公司发展的安全边界。

　　在优质地块的加持下，中海地产近年在北京的高投入都收到了回报。根据克而瑞数据，2019-2022年，中海地产在北京的权益销售金额均是第一，2022年的权益销售金额已近400亿元。除北京市场外，中海地产其他城市销量同样不俗，广州销售额超170亿元，深圳录得销售额109亿元，其中中海观园拿证当天认筹率达到99%。统计数据显示，中海地产2022年全年共实现销售额2947亿元，销售均价21251.46元/㎡，同比升8.73%

　　对此有分析认为，随着销售市场的恢复，土地市场也将逐步回暖，但市场分化明显，一、二线城市土地市场会较快反弹，稳健优质房企获取土地资源优势明显。

　　财务稳健是拿地底气

　　不同于业内流行的联合开发，中海地产经常独资拿地、独自开发与销售，展现出不俗的资金实力，这离不开公司一直坚持的稳健财务策略。中海地产披露的2022年三季度财务表现显示，在行业下行压力下，公司期末仍有现金及银行结余1193.5亿元，净借贷比率为43.7%，负债率处于行业最低区间，财务稳健。

　　据了解，在“三道红线”实施之前，中海地产内部就有严格财务红线：40%的净借贷比率、10%的现金比例，长期保持在“三条红线”之下。同时中海地还表示，公司没有发行过占用上下游供应商资金、变相融资的商业票据，让所有融资和负债都有据可查。

　　得益于出色的财务表现，在多数房企被下调评级的情况下，中海地产仍拥有三大国际评级机构给予的行业领先的信用评级，分别为惠誉A-、穆迪Baa1、标普BBB+。

　　高评价的加持也让中海的融资渠道更为通畅，并获得了更低的融资成本。2022年4月，中海地产曾发行全国规模最大的绿色(碳中和)CMBS产品，规模50亿元，利率为3.35%。

　　对于已经回答了“活下去”问题的企业来说，如何在向新发展模式调整的房地产业中“活的更好”将成为新的课题。善于把握发展优势方向又强调内控稳健，中海地产希望自己立于“不败之地”。