八年稳坐全球最负担不起楼市 香港未来一年房价要下跌15%？

　　近日，香港差饷物业估价署公布的数据显示，香港私人住宅售价指数7月上升至393.5点，已经连续上升28个月，并连续21个月刷新最高纪录。有分析认为，未来12个月里，香港楼市可能将下跌近15%。

　　楼价跌幅15%？

　　中信里昂证券表示，目前香港楼市同时面对三重负面因素，分别为不断攀升的银行同业拆息(HIBOR)，港股低迷，以及人民币走弱，因此楼市可能会面对一定的调整压力，未来12个月的跌幅可能达到15%。并且，这可能只是开始，香港市场对资金流变化十分敏感，过去1个月出现多宗低于银行估值的二手成交，一旦出现大的宏观经济冲击，楼市可能会出现更为剧烈的调整。

　　不过值得注意的是，年初以来香港楼价升幅已到14%，15%的跌幅也不过是跌回年初水平。和中信里昂证券的观点相似，野村证券也认为房价将会在未来回调至今年年初水平。

　　野村香港房地产股票分析师认为，目前的情况和2015年相似，当时楼价在6个月内回调了13%。如果明年回调幅度也是如此，那么也将回调到今年年初的水平。香港楼市下半年就会看到楼价回调，但与下半年相比，楼市压力更有可能在2019年才反映出来。这种判断是建立在租金回报率和整体利率上行的基础之上的，香港整体利率走高，令租金回报率显得不如以往具有吸引力。

　　此外，瑞银表示香港房价与宏观经济高度相关，过往房价下跌主要由于经济冲击引发，而该行预期贸易摩擦将令香港GDP增长中期下跌0.5-0.8个百分点，内地和香港经济转弱，将影响香港就业市场。香港房价年初至7月底升幅达14%，销售同比上升11%，香港经济转差将令楼市表现脆弱，维持预测香港房价由目前至明年底将跌5~10%。

　　全球最负担不起楼市

　　自2003年起，香港房价连续十五年维持上涨，这也是香港历史上最长的房价上涨周期，据称目前香港全岛均价已经突破25万。美国城市规划咨询机构Demographia今年年初的一份报告显示，香港的住房市场在2017年连续八年稳居世界上最负担不起的房地产市场，当地房价属于“极度负担不起”之列。

　　据香港媒体报道，去年底九仓、南丰及会德丰公布，旗下山顶聂歌信山道MOUNT NICHOLSON第三期售出12C及12D分层单位，价格约合人民币达145万元/平，再创亚洲分层新高。之前香港何文田12.5平方米的车位，更是卖出了600万港币的天价，成为全世界最贵的车位，一度被媒体热议。

　　不过，近期香港市场上涌现多宗买家在交付定金后毁约的个案，表明楼市气氛开始转淡。近日，新鸿基地产旗下元朗锦田Park Yoho Milano出现连续5笔买家交付定金后毁约的个案，涉及的定金总额达到175万港元。

　　房贷按揭利率上调10个基点

　　今年8月13日，香港三大发钞银行汇丰控股、中银香港和渣打香港，将提高与香港银行间利率挂钩的按揭贷款利率上限至2.35%，提高以最优惠利率为基准的按揭利率至2.25%，多家香港商业银行跟随。

　　此前，与最优惠贷款利率挂钩的按揭利率定价为2.15%，这意味着此次利率的上调幅度为10个基点，据称香港银行业上次对按揭利率进行如此幅度调整还是在五年前。

　　瑞银预测，未来一段时间的按揭利率将上升50-75个基点，而且并未完全考虑贸易摩擦对香港经济的影响。星展银行也表示，随着美国信贷成本的增加，香港主要商业银行设定的基准贷款利率可能会“随时上升”。

　　香港金融管理局曾表示，设定按揭利率是银行自身的商业决策，伴随美国货币环境逐步正常化，香港利率水平将跟随美息向上，各界需要小心管理利率和市场风险。

　　越南新加坡成亚洲楼市新热点

　　基汇中国基金的分析师认为，中国内地的楼市降温压力凸显，部分城市的房价已经有下滑趋势。不过长期来看，中产数量的增加，城市化进程的不断推进，以及国内消费都是支撑未来楼市的积极因素。

　　全球来看，他认为越南房地产市场可能最有投资价值，因为制造业在快速向东南亚转移。此外，新加坡房地产也具有一定投资吸引力。作为亚洲唯一房价下跌的大都市，已经有很多买家在一旁虎视眈眈。

　　除此之外，牛津大学经济研究所认为，澳大利亚、香港、加拿大和瑞典是目前全球最危险的4个房地产市场，楼市承压将对这些国家和地区的经济活动造成很大的影响。

　　牛津大学的经济学家Adam Slater表示，这4个房地产市场都经历了较长的繁荣期，房价都比较高，房屋按揭的负债杠杆都较高。不过乐观的方面是，美国、德国、法国、中国内地和日本这些全球重要的房地产市场近期都比较稳定，这些地区的按揭贷款率大都没有上升，部分地区甚至有所下滑。

　　本文仅供投资者参考，不构成投资建议。