中信明明：地产投资增速转正之后怎么看？

　　3月房地产投资的表现可谓是一枝独秀，在年初普遍看空的情况下，同比增速反而率先转正，较去年3月增长了1.14%。我们认为短期地产投资仍将延续回暖势头，建安投资的弹性更大，而土地购置费预计难以保持类似于3月的高增速。地产投资中长期的趋势可能还需要进一步观察政策以及受其影响的需求端表现。

　　土地购置费和建筑工程投资带动3月地产投资超预期回暖。一季度公布的经济数据整体偏弱，而地产投资表现一枝独秀。究其原因，土地购置费是支撑3月地产投资转正的主要因素，建筑工程投资降幅的收窄也提供了较大的边际拉动。具体看各个分项对3月房地产投资的拉动，“其他费用”边际拉动3.7%，同比拉动3.2%，而“其他费用”主要是土地购置费，占比从去年上升5个百分点，到了42%；建筑工程投资降幅的收窄贡献了约4.0个百分点的边际拉动作用。

　　土地购置费超预期转正，核心的原因可能是宽松的融资环境下房企加速抢购优质地块。去年年底土地购置费已经明显低于趋势值，如果按照去年的拿地情况测算，今年年初土地购置费理应大幅下滑。而3月土地购置费增速超预期转正，伴随土地溢价率、土地成交价款提升，背后原因可能是政府出让优质地块，房企在宽松的融资环境下加速拿地。从城市表现来看，深圳的土地购置费涨势最为迅速，3月份的同比增速为22.8%。

　　建安投资均有回温。建筑工程投资方面，3月出现了明显回暖，同比降幅从16.3%收窄至9.5%。回暖主要与复工复产有关，施工强度的提升和赶工的需求将推动后续建筑工程投资持续快速回温，二季度的弹性可能较大；安装工程投资方面，3月竣工面积同比增速为-15.8%，1-2月为-22.9%。安装工程与竣工相关性更高，疫情冲击下回温较慢可能是两方面原因：一是居民装修、迁居受到限制，对于交房时间的要求不那么急迫，二是政府出台相关文件允许延期交房，削弱房企施工竣工的动力。

　　房地产销售和新开工增速尚未转正，后续仍待观察。3月商品房销售额同比下降14.6%，新开工面积同比下降10.5%，降幅虽较前值均有收窄，但仍处于较深的负区间。销售决定了房企拿地和开工，从中长期的视角来看，在刺激政策退去，强调“房住不炒”之后，房地产需求可能面临结构性的走弱压力。如果未来地产销售回暖不及预期，企业拿地的积极性或将逐渐冷却，对于新开工也会更加谨慎。对于房地产需求端的表现仍然有待进一步观察。

　　地产投资短期将延续回暖势头，中长期依赖政策和需求端。从地产投资的主要分项看，建安投资短期回暖的趋势较为确定，二季度的弹性可能较大，将成为支撑未来一两个季度地产投资的主要力量。3月土地购置费的回升或是短期现象，尽管今年房企拿地大概率有所回暖，但去年较低的拿地增速会延迟反映到今年的土地购置费上，该项未来仍将面临一定的下行压力。房地产市场中长期的趋势更应该关注销售和开工的表现，我们认为一线城市房地产作为核心资产，将保持相对稳定；但疫情冲击和需求透支可能给国内低线城市的房价和房地产投资带来长期压力，房地产政策以及受其影响的需求端表现可能是疫情过后房地产市场最重要的关注点。

　　（文章来源：明晰笔谈）