基础设施REITs试点：怎么看？怎么干？

　　中国证监会、国家发展改革委4月30日联合印发了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。企业如何看待基础设施REITs试点？国际上有哪些成熟经验可以借鉴？我国证券交易所是否做好了准备？记者就此采访了业内专家，以及多家企业、新交所、上交所和深交所的有关负责人。

　　多家企业表示愿意积极参与基础设施REITs试点

　　北京大学光华管理学院副院长张峥认为，REITs通过证券化方式将具有稳定收益的不动产，转化为可在交易所上市交易的标准化金融产品。“从国际经验看，REITs市场建设能够帮助国家摆脱经济低迷，为经济发展提供新动能。对于国家宏观经济政策的实施落地，REITs能起重要的助力作用。”

　　多家受访企业表示，非常欢迎基础设施REITs试点政策出台，愿意积极参与。

　　越秀集团于2005年推动其不动产信托基金在香港上市，REITs运作经验丰富。该集团首席资本运营官李锋说，REITs有助于企业完善“投、融、管、退”全周期的运作模式，集团旗下目前经营的多个成熟高速公路项目，能够产生持续、稳定的经营性现金流，适合作为底层资产。

　　“基础设施REITs能有效盘活存量资产，回笼前期投资资金，形成良性循环。”李锋说，越秀集团有强烈的意愿和能力参与试点。

　　北控水务集团高级副总裁于立国介绍，预计到“十四五”末，水务水利基础设施总投资可达近7万亿元，单靠行业内企业自有资金及债务融资远远不够。

　　“水务行业重资产的投资方式使企业杠杆率相对较高，成为制约行业发展的瓶颈。”于立国说，“公募REITs是重要的权益性融资工具，适合水务行业。水务行业稳定的现金流也适合公募REITs，因此我们非常愿意参与试点。”

　　苏州工业园区所属企业在开发建设过程中形成了许多优质持有型资产，园区国资办主任钱晓红表示，这些资产运营成熟、收入良好，可以为投资人提供较为长期稳定的回报，因而适宜参与试点。

　　“参与REITs试点可以优化资产结构，苏州工业园区国有企业将根据持有资产的发展阶段与成熟度筛选项目，分批推出、长期参与。”钱晓红说。

　　菜鸟网络是社会化物流协同平台。菜鸟网络CFO刘政认为，物流作为基础设施领域之一，具有前期资金投入巨大、回收期限长的特点。

　　“相信公募REITs的推出，将在很大程度上加快物流企业基础设施的建设速度，推动物流行业的升级和拓展。”刘政说，“菜鸟愿意根据自身仓储资产建设运营的实际情况，积极配合公募REITs试点工作。”

　　REITs市场建设是不断完善的过程

　　中联基金在新加坡的下属公司，中联盛地资本有限公司的总经理陈真，曾在境外REITs市场工作多年。他介绍，截至2019年底，全球已有约40个国家或地区制定了REITs相关法规，REITs的全球总市值已超过2万亿美元。REITs市场建设是一个不断完善的过程，需要持续完善法律规则、配套制度，培育专业机构和投资者。

　　新加坡交易所中国区负责人陈庆介绍，如今新交所已有45只REITs，市场规模约为4056亿元。REITs规模占到新交所证券市场的11%左右，交易量占25%。

　　“从1999年政策出台，到第一支REITs在新交所上市，新加坡的监管框架做出了许多调整，现在也不断地根据新情况进行调整。”陈庆说，目前80%在新交所上市的REITs都拥有海外资产，新交所希望在中国REITs的发展中发挥互补作用，为中国REITs提供全球投资者。

　　中信证券董事总经理汤峻表示，境外REITs市场都设定了较为严格的治理制度，例如独立董事以及委员会制度等。并且普遍要求对REITs产品、物业及运营情况进行真实、准确、及时、完整的信息披露。

　　“应以物业经营收入为锚，以收益法作为最主要的评估方法，合理审慎地进行物业估值及产品估值，控制市场风险。”汤峻说。

　　交易所将积极助力基础设施REITs试点工作

　　截至2020年3月底，分别有31单和39单私募REITs产品在上交所和深交所发行，规模分别达到548.09亿元和775.8亿元。上交所和深交所在私募REITs领域积累了产品创新、审核和监管经验，为下一步开展公募REITs试点奠定了良好的基础。

　　上海证券交易所副总经理刘绍统表示，REITs市场的投资者应更多关注不动产市场的长期表现。同时，REITs具有明显的主动管理特征，投资者应注重对管理机构的选择。

　　“上交所将抓紧修订和完善所内配套规则，同时围绕重点区域、重点行业开展优质项目储备，积极推进公募REITs试点进程。”刘绍统说，下阶段，上交所将从进一步强化信息披露、增加产品透明度、加大投资者教育与培养、建立合理有效的交易机制等方面重点推进REITs市场建设，切实维护投资者合法权益，促进REITs市场健康发展。

　　深圳证券交易所副总经理李辉表示，试点阶段采用了“公募基金+资产支持证券”的产品结构，对于国内投资者而言，REITs与其他权益类金融资产的关联性较低，有助于国内投资者在股票、债券之外，实现资产配置多元化，是不错的长期投资选择。

　　“深交所已梳理和储备了若干具有竞争力的优质项目，争取推动基础设施REITs试点在深交所落地。”李辉说，下阶段，深交所将依托粤港澳大湾区和深圳建设中国特色社会主义先行示范区的政策支持，充分发挥专业优势，加快推动制度创新，全力配合推进基础设施REITs试点工作。