华安证券：销量累计同比转正 投融资展现强韧性

　　12月18日，华安证券发布地产行业研报。

　　事件

　　12 月 15 日，国家统计局发布 1-11 月房地产开发投资和销售数据。

　　销售金额单月同比+18.6%，销售面积累计同比转正

　　11 月，商品房销售金额同比+18.6%(10 月+23.9%，变动-5.3pct)；销售面积单月同比+12.0%(10 月+15.3%，变动-3.3pct)。1-11 月，销售金额累计同比达+7.2%(1-10 月 5.8%，变动 1.4pct)；销售面积累计同比转正+1.3%(1-10 月约 0.0%，变动+1.3pct)。价格方面，11 月单月销售均价约 9865 元/平(环比上月-0.1%)。分区域来看，东部市场热度依然较高，11 月销量同比约+16%(10 月 20%)，均价同比 8.1%；中、西部单月销量同比分别为 11%、9%；东北区域单月同比 3%。

　　土地市场呈“缩量提价”表现，开、竣工修复

　　1-11 月，新开工面积累计同比-2.0%，11 月单月同比+4.1%(10 月+3.5%)。1-11 月竣工面积同比-7.3%，11 月单月竣工同比 3.1%(10 月5.9%)。疫情影响逐步消化，维持竣工端在四季度修复的预判。1-11 月土地购置面积累计同比-5.2%，单月同比-15.6%(10 月-5.6%)；对应土地价款的表现为 1-11 月累计同比+16.1%，11 月同比+22.8%(10 月19.3%)。百城住宅用地 11 月溢价率约 17.79%，较前值提升 5.93pct。

　　强化回款缓冲融资结构调整，开发投资韧性依旧

　　1-11 月，房地产开发投资累计同比 6.8%，单月同比 10.9%(10 月 12.7%)，单月增速略有回落但依然维持较高水平。受土地购置费分期付款方式的影响，投资仍具支撑。1-11 月，房地产开发资金来源累计同比 6.6%，11 月同比 17.2%(10 月 14.5%)。其中，11 月销售回款(定金及个人按揭)单月同比 15.7%(10 月 15.2%)，强化回款或对融资结构收紧形成缓冲，主体调整带来的影响未完全体现。

　　投资建议

　　2020 年，前三季度可归总为“疫情冲击下挫期+复产复工调整期+销售回补释放期”。步入四季度后基本面持续向好，印证在整条开发链条上，外部催化向内生支撑正在潜移默化的改变。从统计局数据看，11月销售增速预期内回落但依然维持在较好的增长水平。调控政策来到“主体层面”，受区域分化的影响土地市场呈“缩量提价”的表现，强化回款成为缓解到位资金压力的方式之一。维持对竣工端修复的预判。建议关注：(1)规模型房企：万科 A、保利地产、金地集团；(2)成长型标的：【金科股份(000656)、股吧】、中南建设、华发股份、阳光城；(3)A 股物管优质标的：招商积余等。

　　风险提示

　　调控政策趋严，销售不及预期，资金面大幅收紧等。

　　（文章来源：乐居财经）