广发证券：地产板块进入“多事之秋” 不建议在该板块下沉

　　广发证券固收团队认为，“三道红线”政策敦促房企降杠杆长期有利于地产板块信用资质，“长多”逻辑不改。但行业短期也将经历痛苦的降杠杆，“短空”仍将持续。考虑到金融机构对部分主体的风险偏好收缩仍将延续，民营地产的信用风险释放大概率仍未结束。因此不建议在地产，尤其是民营地产中下沉。主体风险研判方面，建议从负债端(含表外)与资产端两个维度充分考量，做相应压力测试，尽量规避表内外债务仍然较高，未来1年到期压力大，同时资产储备不丰富的房企，这类房企可能后续仍然会暴露风险。

　　地产行业融资偏紧，信用风险频发，主因是尾部主体融资端显着收紧。这导致部分2015-2017年大幅举债杠杆较高的民营房企短期承担了较大的资金链压力，如果遇到债务集中到期未能滚续，同时资产转让不及时，则较容易引发信用风险。从杠杆角度来看，虽然2020年下半年房企降杠杆成效显着，但截至2020年底各档位房企当中仍然有相当一部分净负债率超过监管划定的100%红线，如果将隐性负债还原后，也仍有一部分房企超过200%，这类房企是后续信用风险防范的重点关注主体。

　　地产“多事之秋”结束的信号，有以下两个观察点：(1)Top50房企当中的尾部主体多数降至绿档，信用资质实质性改善；(2)Top50房企进一步风险暴露，逐步出清；二者均需要一定时间来验证。