房地产行业专题报告：需求侧的六种工具

　　这篇报告分析了在当前市场环境之下，需求侧有哪些政策工具可以使用，可能如何使用。我们认为，销售复苏是解决房地产市场一系列问题的起点，2022年3 月将成为政策较为密集的窗口期。

　　房地产市场的调整带来诸多问题，销售复苏是解决这些问题的起点。我们认为，房价的持续下跌、销售的不断调整，会带来包括企业信用问题、房屋交付问题、政府性基金收入问题、产业链上下游企业生存问题等诸多挑战。仅以供给侧的手段不足以解决这一问题，债权人、购房者、开发企业无法在零和博弈中维持原有市场秩序。我们相信，销售恢复是解决问题的起点，只有销售恢复才有可能推动资产盘活、开发有序进行。因此，我们认为未来一段时间的政策重点，在于从各领域托底需求，以求商品房交易的复苏。

　　差别化住房信贷政策的优化空间较大。我们认为，落实首套刚需购房者的优惠利率，加快放款；在既有政策之外进一步加大首套刚需，尤其是外来落户人员的住房信贷支持力度；适当重新定义首套房，将部分城市贷款还清的改善性置业视同首套房待遇，都可能是未来差别化住房信贷政策优化的空间。我们相信，按揭贷款利率有望继续快速下降。

　　多条件可能推动限价结构性微调。为了提升土地出让吸引力，一些地方已经提升了部分项目的挂牌一手限价。长久而言，我们认为高端商品化住房的限价也有逐渐打开的可能性。二手限价是最新的调控政策，对二手房市场房价压制作用立竿见影。我们认为，在深圳等地二手房价格明显大幅调整的背景之下，二手房市场的交易管制有望淡化，交易效率有望提升。

　　货币化安置可能进入新的阶段。历史上，棚改货币化曾是启动低线城市需求的重要手段。我们注意到，郑州等地开始积极加大货币化安置力度，货币化安置仍然是消化库存的好办法。当然，未来货币化安置的力度，还要取决于配套信贷投放的力度。除了以上工具之外，我们认为在限购标准、普通住宅认定标准(交易税)、人才引入标准等领域，政策也有调整的空间。

　　风险提示：我们认为，政策拐点、销售拐点和信用拐点并不会同时出现。中低信用公司面临的缩表风险仍然较大。

　　抓住政策机遇期，看好蓝筹开发商。我们总结历史经验表明，A 股地产公司的整体表现和政策趋势高度相关。我们认为，未来一段时间仍是政策较为宽松的周期，继续看好地产开发板块，推荐保利发展、金地集团、万科A、招商蛇口、华润置地、滨江集团和绿城中国。