房地产行业地产杂谈系列之三十一：政策及楼市行至何处 三阶段看板块投资机会

　　平安观点：

　　政策纾困与房企出险并存期，高信用房企表现占优。2021 年9 月至今，政策宽松主要以纾困纠偏为主，未能提振市场信心。2022 年1-2 月全国销售面积同比下降9.6%，房企出险屡见不鲜，2022Q1 仍有龙光、正荣等多家房企出险。本阶段尽管政策端有所松动，但由于政策力度不足，房企出险事件不断，市场并未消除对多数房企出险的担忧，销售较好及融资顺畅的央国企及高信用民企股价表现更优，保利、招商等区间涨幅超40%。

　　政策实质改善与基本面修复期，迎来板块性机会。随着“3.16”多部委发声，近期多地政策力度明显加大，政策将由纾困步入实质改善阶段。受益按揭端持续改善及政策利好信号频出，平安跟踪20城市二手房成交量环比已经连续6 周回升，预计二季度或将看到更多城市楼市企稳，但由于各地基本面及库存差异，城市区域将呈现分化。我们认为该阶段，伴随稳增长及政策力度加大，此前跌幅较大的出险或高压房企博弈价值凸显，或呈现更高的股价弹性；同时强信用的央国企及优质民企，也将受益于更大力度的政策修复，且政策博弈带来的股价波动风险更小，未来销售及业绩确定性更高，仍具备投资价值。

　　政策预期稳定与模式重塑期，强运营企业表现更优。中长期在“房住不炒”

　　与“三稳”基调下，政策及楼市将步入平稳期。随着激进型房企退出或萎缩，以及本轮阵痛期教训，传统开发模式将由土地、金融红利转向管理红利，强运营企业表现将相对更优。在该阶段，投资逻辑将回归基本面，部分房企尽管成功度过危机，但由于阵痛期信用受损、融资不畅及可能的资产出售投资放缓，未来规模及业绩均面临压力；而在本轮周期低点持续获取优质土储、已经释放毛利率下行及资产减值压力的房企，将具备更好的投资机会。同时本轮危机也暴露了传统高杠杆模式带来的资金端风险，外部融资顺畅及内部经营现金流稳健、资金利用效率高的强运营企业将更有潜力成为未来优质企业。

　　投资建议：我们认为本轮周期将按照政策纾困与房企出现并存、政策实质改善与基本面修复、政策预期平稳与行业格局模式重塑三阶段演变。当前行业正逐步由第一阶段步入第二阶段，政策端有望迎来更大的改善，基本面也有望逐步企稳。本阶段有望迎来板块性机会，个股主要把握两类投资机会，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等；一类为前期调整较大，基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设等。

　　风险提示：1)供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。2)房企大规模减值风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地减值风险。3)政策呵护不及预期风险。