宏观周报：2035年前我国年均新增住房需求有多少？

　　报告要点

　　长期来看，新增住房需求主要取决于我国城镇化速度、人均居住面积的增长速度以及老旧住房的更新重建比例。预计2021-2035 年间我国常住人口城镇化率年均提高0.8 个百分点，城镇人均住宅建筑面积年均增加0.8 平方米，我国年均新增住房需求在14 亿平米以上，2022-2023 年有望达到14.6 亿平方米以上。短期来看，我国楼市政策存在较大的放松空间，这将释放一部分刚性和改善性住房需求，不排除短期住房需求达到更高水平。

　　摘要：

　　长期来看，新增住房需求主要取决于我国城镇化速度、人均居住面积的增长速度以及老旧住房的更新重建比例。新增住房需求可以分为三类：人口从农村向城镇转移带来的刚性住房需求、城镇居民住房面积增加带来的改善性住房需求、城镇老旧房屋拆除重建带来的住房重建需求，分别取决于城镇化的速度、人均居住面积的增长速度、存量老旧住房的更新重建比例。

　　预计2021-2035 年间我国常住人口城镇化率年均提高0.8 个百分点，到2035 年城镇化率达到76%左右。近几年我国城镇化速度明显放缓。2018-2020 年间我国常住人口城镇化率每年提高1.18-1.26 个百分点，处于过去20 年的最低水平附近。在我国当前快速城镇化阶段，农村的年轻人口通常在进入劳动力市场时选择进入城镇就业，这是城镇化的主要推动力。我国1981-1990 年间年均出生人口约2280 万，其中农村每年出生人口约1730 万。这批人进入城镇就业的高峰期在2005-2014 年间，期间城镇化率年均提高1.4 个百分点。2001-2010 年间我国每年出生人口约1600 万，其中农村出生人口约在900 万左右。这批人将在2025-2034 年间进入城镇就业。据此推算，2025-2034年间城镇化率年均提高0.73 个百分点左右。考虑到2025-2034 年间户籍政策会进一步放开，2025-2034 年间城镇化速度会略高一些。

　　预计2021-2035 年间我国城镇人均住宅建筑面积增加0.8 平方米，到2035 年达到53.3 平方米，按75%的得房率折算为40 平方米的使用面积。2019 年我国城镇人均住宅建筑面积为39.8 平方米，按75%的套内面积折算，人均套内面积为29.9 平方米。

　　未来我国人均套内面积有望达到英德法等达到国家水平，即40 平方米左右，人均建筑面积有望达到53.3 平方米。2000-2019 年间，我国人均住宅建筑面积年均提高1.0 个百分点。考虑到我国住房已经度过短缺的阶段，2021-2035 年间我国城镇人均住宅建筑面积年均增量会有所降低，假定为0.8 平方米，那么2035 年达到53.3 平方米。

　　预计2021-2035 年间我国年均住房需求在14 亿平米以上，2022-2023 年有望达到14.6 亿平方米以上。2021-2035 年间我国总人口大体稳定在14.14 亿左右。根据我们对城镇化率以及人均住宅建筑面积的预测，预计2021-2035 年间我国人口从农村向城镇转移带来的每年新增刚性住房需求约为4.8-6.4 万亿平米；城镇居民住房面积增加带来的每年新增改善性住房需求约为7.2-8.5 万亿平米。棚户区改造对应一部分城镇老旧房屋拆除重建带来的住房重建需求。2021 年我国棚户区改造新开工量为165 万套， 2022 年计划开工量为120 万套。我国棚户区改造接近尾声，2023-3025 年间的计划开工量难以超过2022 年水平，假定仍为120 万套。按一套棚改房约83.3 平方米来折算，120 万套对应1 亿平米的住房重建需求。除了棚户区改造之外，还存在其他城镇老旧房屋拆除重建带来的住房重建需求。因此，实际的住房重建需求应该高于1 亿平方米。

　　假定2026-2035 年间每年新增住房重建需求也在1 亿平方米以上，那么2021-2035 年间我国每年住房需求在13.6-14.7 亿平方米以上，年均在14.1 亿平方米以上。其中2022-2023 年人口从农村向城镇转移带来的每年新增刚性住房需求相对较高，每年新增住房需求有望达到14.6 亿平方米以上。短期来看，我国楼市政策存在较大的放松空间，这将释放一部分刚性和改善性住房需求，不排除短期住房需求达到更高水平。

　　风险提示：国内稳增长力度不及预期，海外地缘政治不确定性加大