北京医药与生命科学产业租赁面积提升 相关投资标的引关注

　　随着产业的蓬勃发展，医药与生命科学行业对北京商业和产业地产市场的影响日益显着。

　　近日，商业地产服务机构世邦魏理仕发布的《中国重点城市商务园区租户普查2022北京》显示，随着医药与生命科学产业迅速发展和优质生命科学地产的密集入市，该行业在北京商务园区租赁面积占比大幅提升。

　　世邦魏理仕所统计的商务园区，是指以办公功能为主的产业园区，通常拥有研发、物流、生产、办公等多种业态，从而满足租户的综合需求。据其统计，2022年，北京的商务园区中，TMT企业占据了37%的租赁面积，仍是北京商务园区最大的租赁来源；医药及生命科学产业占比30%，在近几年有明显提升；制造业、能源及公共事业类租赁需求占比分别为15%、4%。

　　据了解，《北京市“十四五”时期国际科技创新中心建设规划》明确指出，将全力支持新一代信息技术和医药健康“双发动机”产业领先发展。在新冠肺炎疫情国内外暴发的大环境下，医药健康产业逆势增长，2021年在新冠疫苗生产拉动下，北京医药健康产业营业收入同比增长173%。

　　随着北京医药市场的发展，以及全市优质写字楼供应的放量，医药与生命科学企业的商务办公新租需求也不断释放，人才密集型特点推动其不断提升对高品质办公场所的追求和投入。

　　据世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽介绍，医药与生命科学企业对于研发办公选址有特定的复合型要求，选址策略也面临较高门槛和较大限制，倾向集聚于商务园区中的生命科学地产。

　　在过去20年的规划和布局下，北京已经形成昌平中关村生命科学园、亦庄经济技术开发区和大兴生物医药基地三大医药与生命科学产业集群。因自身规划定位和发展阶段不同，三大生命科学园区对于租赁和自持等不同房地产策略的选择度各有差异。

　　根据世邦魏理仕今年5月份的统计，北京商务园区市场优质生命科学地产租赁总存量达99.2万平方米，占全市优质商务园区可租物业的10.7%，项目全部位于三大生命科学园区。其中近四分之一的体量于2020年入市，当年三个区域均有新项目交付使用，迎来生命科学地产新增供应历史高峰。之后，新项目快速去化，今年5月份时北京整体生命科学地产空置率为11.2%，明显低于整体商务园区18.9%的水平。

　　世邦魏理仕指出，医药健康产业的快速发展，除疫情背景外，还有老龄化大趋势的影响，这也将使其在未来继续保持较强的租赁需求。

　　值得注意的是，自建一直是大型医药与生命科学企业在北京布局研发和生产空间的主要方式，自2019年开始，企业在北京获得了更多的产业空间支持，其中大兴生物医药基地尤其活跃。

　　北京生命科学地产可投标的也吸引了大量境内外投资者的关注。今年8月底，CBC康桥资本(HIP)完成北京两个生物医药项目的投资。据世邦魏理仕中国区投资及资本市场部执行董事纪刚介绍，其中一个为大兴生物医药基地产业园项目，收购标的总建筑面积11.9万平方米，物业具有可观的提升空间，租户包括多家生物医药知名企业，如康龙化成和【热景生物(688068)、股吧】等。另一个是昌平区中关村生命科学园三期项目，目前生命园三期街区控规已经获批，规划总建筑规模超过300万平方米。“北京的生物医药物业交易机会非常稀缺，未来随着物业品质的提升和专业市场的成熟，租金和价格均有明确的上涨空间。”