地产：做广义的社区服务提供商

　　社区增值服务具备充足想象空间。物业管理公司作为社区线下流量入口，随着企业对社区资源的重视与优秀基础服务带来的高满意度，社区增值服务在收入中的占比稳步提升，若以坪效计算，社区增值服务仍具巨大挖掘空间。此外，社区增值服务收入的增长可以有效对冲物业费提价困难、刚性人力成本上升的问题。

　　房屋经纪行业虽为红海市场，但仍有机会。我们将社区增值服务定义为三个级别，其中2.0级别的增值服务较为充分的利用了流量优势且商业模型清晰，经纪业务更是其中翘楚。根据贝壳研究院数据,2018年房屋经纪业务GMV为6.53万亿元，佣金总收入约1300亿元；基于理想假设下，通过碧桂园服务成交的房屋占其在管社区当年总交易量的20%不到，在管项目交易覆盖率提升空间巨大；尽管经纪行业已有数家巨头企业，但长期来看市场容量、低能级城市机构渗透率将持续增长，物管公司仍有机会分得一杯羹。

　　物管公司已开始试水，文化差异或是最大困境。龙头物管公司均已成立房屋经纪品牌或设立社区内的租售中心，并且在业务开展初期具有一定的成本、房源优势。我们认为经营层面的优劣势在一定程度上均可以弥补，目前而言最大的问题在于物管公司谦卑的企业文化与经纪行业强调狼性的文化相斥，但是长期来看，独立上市、成为利润中心的物管公司必将孕育兼顾效率与服务的文化，事实上，物管与经纪业务的共存在海外有例可循，东急不动产作为全日本最大的综合物业管理商，依托于客户对其的信任和熟识，房屋经纪业务取得了超越物管、集团整体收入的增长。

　　做广义的社区服务供应商，提供不动产全周期服务。我们认为，物管公司切入房屋经纪领域比较好的方式成立相对独立的品牌与团队，基于在管社区流量进行发展，待略成规模后拓展第三方项目，形成经纪、物管业务的相辅相成。推荐绿城服务，碧桂园服务，持续关注永升生活服务、中航善达等物管行业龙头企业。

　　风险提示：开展经纪业务对物业品牌带来的负面影响，前期投入后收益不及预期，房地产市场波动对经纪行业整体带来的影响。