新时代证券：为何2019年地产数据好于预期

　　为何2019年地产数据好于预期2018年年底的时候，市场普遍预期2019年房地产指标会有较大的滑坡，一方面房企拿地出现明显放缓，另一方面棚改退潮拉低三四线城市需求。但是截至2019年10月，房地产投资累计同比增长10.3%，高于2018年全年（9.5%）；商品房销售面积累计同比增长0.1%，较2018年全年（1.3%）仅略有下滑；房屋施工面积累计同比增长9%，高于2018年全年（5.2%）；房屋竣工面积累计同比减少5.5%，降幅较2018年全年（-7.8%）收窄。

　　地产施工超预期的原因在于：（1）2018年信用收缩，房企使用高周转的策略，加快开工但施工力度不强，而地产调控政策始终没有明显放松迹象，高周转策略难以持续太久，加上前几年销售的期房面临交房的压力，新开工面积增速高位回落，但2018年一部分新开工将转化为2019年施工面积。（2）2018年竣工增速持续低位下滑，拉升了2019年施工面积。（3）2019年净复工面积上升支撑地产施工。（4）施工应该主要集中在期房，二三四线城市预售标准相对一线城市偏低，导致2016年以来期房销售主要集中在二三四线城市（尤其是受棚改推动的三四线城市），本轮施工面积增速反弹主要来自于二三四线城市。

　　地产投资超预期的原因在于：（1）随着2018年下半年以来拿地的放缓，2019年土地购臵费增速的确高位回落，但2018年土地购臵费占房地产投资比例显着上升至30.3%，远高于过去几年20%左右的占比，这降低了土地购臵费对房地产投资的拖累。（2）2019年1-10月建安投资对房地产投资拉动率较2018年全年提升6.5个百分点，是房地产投资增速回升的主要贡献，根据公式“建安工程=施工面积*施工单价”，施工面积与施工单价均对建安投资增速回升有贡献。

　　地产销售超预期的原因在于：（1）今年新增信贷很大一部分投向了房地产，从上市银行的中报可以看出投向房地产的贷款（个人住房贷款+房地产业）占比达到38%左右。（2）部分房企在“以价换量”以回笼资金，尤其是在地产融资收紧后，采用降价促销策略的房企越来越多。（3）今年上半年房贷利率下降提振一二线城市商品房销售。（4）购房需求滞后于棚改施工，导致棚改退潮对2019年三四线城市销售影响没有预期那么大。

　　风险提示：房价变化超预期