小产权房转正是怎么回事？小产权房购买有什么风险？

　　小产权房转正是怎么回事？小产权房的转正顾名思义就是像普通房产一样拿到房产证，需要支付相应的补偿。转换后的小产权房称为大产权房。

　　小产权房是指建在农村集体土地上的房屋，没有相关证明和土地出让金，其产权证不是国家房管部门出具的，而是乡镇政府或村出具的，又称“乡镇产权房”。“小产权房”不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的习惯称谓。购房合同不会在国土房管局备案。

　　1、城市房价过高：小产权房诞生的重要原因之一是中国许多大中城市的高房价。由于中国经济社会发展不平衡，一些大城市的房价远远超过当地一般就业人口的收入水平，长期以来快速上涨。同时，政府建设的经济适用房和廉租房也不能满足这些住房需求。小产权房有很多真正的购房群体。

　　2、擦边球的空间：根据法律规定，农民建造自己的房屋可以在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，-，农民建造的房屋也可以进行交易。正是因为政策法律上有很多模糊之处，所以小产权房的建设到处泛滥，给小产权房在合法和非法之间留下了空间。

　　3、农地制度不合理：小产权房是农民在其集体建设用地和宅基地上自发建造的房产，不需要缴纳类似开发商移交给政府的土地使用权出让金即可获得土地其中包括政府收取农民集体土地的征地费）；村集体牵头开发，节约了市政建设成本和基础设施配套费等费用。在这个发展过程中，农民出售小产权房的集体收入高于政府征收土地的补偿金额。

　　小产权房转正是怎么回事了解之后，那么小产权房购买有什么风险？

　　（一）法律效力

　　“小产权房”买卖合同的效力一般视为无效。但它也区分了不同的情况：

　　1、乡镇范围内农村集体经济组织成员之间出售农村房屋，房屋买卖合同视为有效。

　　2、凡在给本乡之外出售房屋的，经有关机构和部门批准，本合同可视为有效。

　　未经有关机构和部门批准，在给本乡以外出售该房屋的，如未实际履行合同或购房人未实际居住和使用该房屋，本合同无效。

　　（二）房产转让

　　“小产权房”不能取得正式的房产证，因此不构成真正的合法产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

　　（三）政策风险

　　购买在建小产权房时，购买人与开发商签订合同并支付房款后，如果有关部门对农村产权房建设项目进行整改，部分项目可能会被叫停甚至强制拆除。购房者会面临拿不到房子，不能及时主张房款的尴尬局面。

　　（四）监管缺位

　　没有明确的法规来约束农村产权房的开发建设，对开发建设的监管缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，没有开发单位的资质，很难保证房屋质量和售后保修。

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