小产权房买卖合同有效吗？无效了怎么办，哪种小产权房风险最大？

　　因为小产权房的特殊情况，所以小产权房的买卖即使签了合同，也有可能不具备法律效力，具体情况要具体分析，那么究竟小产权房买卖合同有效吗？下面我们详细了解。

　　小产权房买卖合同无效的情形：

　　1.未经有关组织和部门批准，合同未实际履行或购房人未实际居住和使用该房屋的，合同无效。

　　2.如果合同已经履行，购买人实际生活使用，则根据案件具体情况综合分析后确定合同效力。

　　小产权房买卖合同有效的情况：

　　1.买受人和出卖人都是同一集体经济组织成员，并经房地产管理部门审核同意的，本合同视为有效；

　　2.房屋出售给集体经济组织以外的人的，经有关组织和部门批准，合同可以视为有效。

　　小产权房买卖合同无效了怎么办？

　　1.合同无效后，买受人应将原房产退还给出卖人，出卖人应将收取的价款退还给买受人。

　　2.买受人在争议房屋居住和使用期间，对争议房屋及庭院进行装饰、翻建、扩建的，对其附属部分拥有所有权。一般来说，买方会将原件和附件返还并支付给卖方，卖方会赔偿买方的附加值。

　　3.按过错赔偿损失，一般情况下，出卖人知道或者应当知道国家法律、法规和政策不允许农村集体土地流转的，应当对合同无效承担一定的过错责任。

　　4.拆迁补偿少。拆迁时，购买者不是合法的产权人，不能获得拆迁产权补偿。桥头和小产权房的购房者可以获得被产权人或产权人的一份补偿利益，一般需要诉讼。

　　买小产权房会面临三大风险。

　　1.被政府强制拆迁的风险，主要是违反当地城市规划的小产权房，可能会被政府强制拆迁。

　　2.小产权房权益无法得到法律保护的风险，因为没有合法合规的房产证，没有孩子读书的保障，没有产权分割的法律保障。

　　3.质量风险，很多小产权房都逃过了相关部门的监管，所以安全隐患比较大。

　　买什么样的小产权房风险最大？

　　我们把小产权房分为两类。

　　1.非法建造的小产权房，如在基本农田、自然保护区、历史遗址、古迹上建造的，以及合法建筑以外的小产权房，将被认定为非法建筑。前几个比较好理解，那么什么是合法建筑之外的小产权房呢？我举个例子。例如，深圳规定，在每个宅基地上，即一般意义上的六层，可以合法建造480平方米的私人住宅。超过七层的，是属于违法建筑。买七层以上的，可能面临强制拆迁或者拆迁补偿不被补偿的风险。

　　2.依法建造的小产权房，如统一建筑、集资建房、单位福利房、经济适用房、房改房、军工生产用房、工业用地上建造的职工宿舍等，这些房子是合法建造的，但不能卖给公众。所以，买这么小的产权房，是没有强拆风险的。但在实践中，买卖合法的小产权房与后续转让拆迁补偿之间存在着非常复杂的法律关系。

　　以上是关于小产权房买卖合同相关知识，希望对您有所帮助。