宅基地转让协议有效吗，宅基地使用权的内容有哪些

　　宅基地是农村农民或个人作为居住基地拥有的集体所有的土地。集体土地不能转让。很多人可能不是很清楚。农村宅基地可以转让使用权，但不能转让所有权，那么，宅基地转让协议有效吗？

　　宅基地转让协议有效吗？

　　目前农村房屋买卖无法办理产权证变更登记。因此，虽然销售完成，但买方无法获得业主的保证。合同无效是因为合同标的物不能实现。所谓标的物，可能是指合同约定的债权或债务人的义务，客观上可能成为现实。标的物不能实现的，不具有法律效力。当事人签订的宅基地买卖合同的标的物是买受人支付价款。出卖人转让房屋所有权，但在现实生活中，房产管理部门要么只办理了在本市国有土地上建造的房屋的权属证明，要么拒绝按有关法律办理，导致无法办理农村房屋和土地的过户登记。

　　此外，此类合同违反了法律的强制性规定，《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出 让，转让或者出租用于非农业建设，农村村民一户只能申请一处宅基地，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不具有可交易性。

　　最后，如果认定农村房屋买卖合同有效，不利于保护出卖人的利益。现实中，出卖人处于相对弱势的地位，其要求返还私有房屋与其居住权有关。确定这样的合同无效，客观上是公平的，有利于社会和谐稳定。

　　综上所述，农村私有房屋买卖合同应当无效，理由如下：第一，房屋买卖必须涉及宅基地买卖，这是我国法律法规所禁止的。根据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会管理；其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系有关，不允许转让。目前农村买卖私房的人名义上买房，实际上买的是土地。在住房和土地一体化的模式下，他们同时处置房屋和宅基地，损害了集体经济组织的合法权益。

　　宅基地使用权的内容有哪些？

　　宅基地使用权的范围比较广，主要包括以下几个方面：

　　1、占有权。宅基地使用权人依法申请批准后，享有宅基地使用权的专有权，任何组织或者个人不得非法占用、使用或者剥夺其宅基地使用权，对宅基地上的旧建筑设施和其他树木，所有权人或者管理人应当在合理期限内进行处理，不得影响宅基地权利人的使用。

　　2、使用权。宅基地使用权没有明确的期限。无论宅基地使用多长时间，如何建设，宅基地使用权不受法律确定的理由都不能被剥夺。在宅基地上建房，同时宅基地使用权长期受法律保障，宅基地权利人可以自由形成权利。

　　3、在宅基地空闲地修建其他建筑物和设施的权利。除主要居住建筑外，宅基地权利人可以在宅基地范围内建设生产或者生活所需的其他建筑和设施。

　　4、宅基地使用权人有权在宅基地上种植树木、花草、蔬菜，种植的树木、花草、蔬菜属于权利人。

　　5、宅基地使用权随房屋依法转让。国家保护私有房屋的合法出售、继承和赠与的权利。因为房子和宅基地是一体的，不可分割的，宅基地使用权必须和房屋一起转让，房屋所有权发生变更时，必须向人民政府县房屋管理部门办理变更登记。

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