土地流转概念强势 宅基地三权分置影响长远

　　土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

　　农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转，鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。

　　1月15日下午六点多，在新华视点的官方微博上连续推送了两条惊天动地的消息，核心内容如下：

　　第一、 宅基地的制度安排将发生翻天覆地的变化，把所有权、资格权、使用权分离开。所有权不变，仍然属于集体;资格权是保证农民附着在土地上的各项权利的一种保障;而使用权最为关键，因为将使用权分离出来意味着，宅基地真正可以入市了，进入住宅用土地市场。

　　第二、 尽管宅基地可以入市了，从制度安排上进行了解锁，但是宅基地入市的主要目的是用于实现租购并举的住房制度，主要是用于租赁用途。这一点意味着私人购置农民的宅基地仍然是不被允许的，不受法律的保障。

　　第三、 明确政府将不再是居住用地唯一提供者，还提到非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。

　　显而易见的是，利用集体建设用地建设租赁住房，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道。同时，因集体建设用地入市后只能用于租赁，不可出售，因此对房价影响不大，但可能带动租赁市场，增加市场供应，或可带动部分区域租金下调。

　　由此来看，未来宅基地很可能并不仅仅是为了租赁用途这么简单，而是可以从使用权来说近似市场化;而能够获得宅基地使用权的是非房地产企业，可能也意味着通过开发宅基获得的收益将是归属于农民所有。这将改写楼市(尤其是一二线城市)土地稀缺的局面，有大量潜在土地可以入市;从利益分配的角度，农民的利益将可能会因此而大幅度提高，收入分配的天平将朝着拥有土地的农民倾斜，这种一直被忽视的财富有很大程度将被兑现!

　　截至 2017年 11 月，山东、宁夏、安徽、四川、江西、河南和陕西7 省已经基本完成;天津、河北、山西等 9 省处于收尾阶段，除少数边疆民族地区外，全国基本在2018年底全面完成土地确权工作。广发证券(000776) 认为，确权完成一方面有利于促进土地流转，一方面有利于提高农民收入，为发展适度规模经营扫清了障碍。广发证券表示，土地流转加速推进，种植业生产效率有望全面提高。在承包期再延30 年、农村土地三权分置和土地确权三项政策推动下，我国或将开启大规模土地流转时代。当土地大面积流向种粮大户、专业合作社和企业等新型经营主体，良种渗透率、农机使用率和农业生产技术都将迎来大幅提升，规模化经营优势凸显，农业生产效率有望全面提高。土地政策催化下建议重点关注两大主线：一是受益于土地流转加快，能够扩大经营面积和提高生产效率的土地类公司，如苏垦农发(601952)（601952）;二是受益于规模化经营的发展，优质农资企业市占率有望大幅提升，如隆平高科(000998) （000998）、登海种业(002041) （002041）等。