房地产：民企2021经历收缩，2022迎来估值修复

　　2021年TOP200的销售规模占比下降，行业集中度下降，民企数量下降但依然占主导地位。本篇是《正视政策偏紧，央企永续经营》的姊妹篇，2021年TOP200中，民企合计128家，占比64%，较2020年下降5家和3%。而央企和国企的数量合计仅从57家提升到58家，占比基本上维持在29%。从销售规模来看，TOP200中民企的销售规模占比下降，央国企略微提升。2021年TOP200民企销售金额合计6.2万亿元，占TOP200的62.8%，较2020年下降2.7 pcts。央国企合计实现销售1.3万亿元，占TOP200的33.9%，较2020年提升2.6 pcts。

　　原TOP200榜单房企中15%的房企出现变化，退出的房企以民企为主，新进房企中民企与央国企数量占比相当，但是新进央国企销售规模超过新进民企。2021年TOP200名单中合计有29家房企发生变化。其中，退出的名单中民企数量占比达到62%，而新进的名单中民企数量占比达到41%，与央国企相当。新进房企销售规模以央国企为主，合计占比达到43%，而民企仅为37%。

　　2021年TOP100榜单中央企和国企拿地快速攀升，直逼民企，而城投与房企的合作开发有望在2022年为民企带来补充库存的机会。2021年民企拿地萎缩近一半，央企拿地规模7780亿元直逼民企9026亿元。随着2021年土地“两集中”政策的实施，第二轮和第三轮土拍中央企国企托底严重，尤其是第三轮国资平台中以城投为代表托底明显。由于城投公司本身不具备较强开发能力，因此城投和房企的合作开发或将成为2022年的趋势，并成为民企补充库存的重要契机。

　　部分央国企因可持续经营假设带来的估值修复已基本兑现。随着2022年初政策放松，第二批央企和可以“活下来”的优质民企同样开始迎来估值修复，空间至少20%。在2021年9月《正视政策偏紧，央企永续经营》已经提到，以EVA模型看，地产股的低估值来源于对远期价值毁灭的担忧。经过近半年时间的调整，政策环境偏紧的情况下，央国企在永续经营假设下估值已基本修复到位。优质民企转变为可持续经营，以及集中在港股的第二批央企，预计迎来类似于2021年四季度以来央国企的远期估值修复。推荐央国企中的中国海外发展、华润置地、中国金茂、保利地产、招商蛇口(行情001979,诊股)、万科A(行情000002,诊股)、绿城中国、中海物业、华润万象服务等；优质民企中的融创中国、融创服务、旭辉控股集团、金地集团(行情600383,诊股)、碧桂园、龙湖集团、滨江集团(行情002244,诊股)、中南建设(行情000961,诊股)、【金科股份(000656)、股吧】(行情000656,诊股)、宝龙商业，受益我爱我家(行情000560,诊股)、招商积余(行情001914,诊股)、碧桂园服务。

　　风险提示：重走土地金融老路，需求超预期下行。