房地产：二线央国企的朦胧美

　　【房地产】二线央国企的朦胧美

　　从8月社融来看，以居民中长期贷款来看需求端的恢复仍然没有明显改观，尽管居民短贷有一定增量，楼市恢复动能仍然偏弱。从高频数据来看，按照此前克尔瑞发布的百强房企销售数据，按权益口径8月的销售较7月有所好转，尤其是央企。而从各个城市来看，8月较7月有动能衰减的迹象，虽然对于楼市来说，环比的意义不大，但考虑到恢复的持续性看，没有显现出逐级上行的态势。从社融数据来看，居民中长期贷款依然维持相对低位，叠加居民短贷后总量尚可，整体依然呈现弱探底态势。

　　民企退出速度过快，一线央企维持，漏出的市场给二线央国企带来更好的空间，融资的容易度和拿地的竞争性都明显改善。按照我们此前的统计，2021年民企在销售规模上的占比，在200强企业当中大约为70%，而目前民企占比已经低于50%，若考虑土地市场，民企占比已经低于30%，若民企的信用能力没有恢复，则漏出市场会转移给央国企。从目前一线央企的投资强度来看，并没有呈现快速扩表趋势，整体为稳健风格，因此，二线央国企在承接民企漏出市场方面，会有较大的机遇，一方面，从主动寻求融资转为被动接受融资，另一方面，土地市场竞争度大幅度下降。

　　一旦央国企占比超过7成，央国企表现将贴近于行业，不能享受民企份额转移的机会，同时，在少数央国企占据主要份额后，盈利模式也尚不清楚，因此，当前就是二线国央企朦胧美时期。我们认为，当前行业的下行周期还没有结束，依然处于震荡下行区间，2022Q4-2023Q1会有基数效应带来的数据改善，但并不会构成真正的周期修复，因此，龙头完成集中，增速也将归于行业增速。同时，在去金融化后，房企的盈利模式尚不清晰，那么在当前，就是央国企的朦胧美时期，我们继续推荐二线央国企，受益中交地产(行情000736,诊股)、建发股份(行情600153,诊股)，同时，结构性资产荒已经出现，推荐金融街(行情000402,诊股)、中新集团(行情601512,诊股)等，受益【中国国贸(600007)、股吧】(行情600007,诊股)，并持续推荐一线央国企，如保利发展(行情600048,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)、万科A(行情000002,诊股)等。

　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。