陈昊扬最新解读：房地产底部反转进行时，现在是集中布局“最后

　　在陈昊扬看来，目前房地产的风险已经基本出清，基本面出现拐点或在明年下半年。但投资更多的是要看预期，现在正是布局的好时候。

　　但同时，陈昊扬指出，闭着眼睛去买房地产板块的股票的风险也是很大的，因为行业内还会有极大的分化，只有布局那些最后的赢家才能笑到最后。

　　定调转向

　　房地产进入右侧布局周期

　　《红周刊》：过去一段时间地产板块的利好政策频频推出，整体板块也因此迎来一定的反弹。但市场有观点认为，房地产一波就涨到头了。您怎么看？

　　陈昊扬：从去年下半年开始，地产板块的股价、债券都是在一路下跌的，这种情况一直持续到今年11月，随着房地产板块被真正的给予流动性的支持才发生好转。但这并不等于我们可以闭着眼睛去买房地产板块的股票，因为这个行业还是会出现一个极大的分化。

　　《红周刊》：大家对房地产有一个比较根深蒂固的印象，就是认为它是一个夕阳的产业，您会这样看吗？

　　陈昊扬：我觉得这个说法有失偏颇。我们整个房地产的存量房应该已经超过300亿平方米，每年的折旧需求在4亿-5亿平方米左右，再加上我们城市化的进程还在不断发展，住房升级的需求仍在，我们相信房地产行业至少也是一个10万亿元以上规模的市场，这里边当然就会有很多的投资机会。

　　更重要的是，过去几年我们国家对房地产是在进行去杠杆、挤泡沫的，这是对中国经济长久健康发展特别好的举动，尽管可能会有一些矫枉过正的情况，但当去杠杆、挤泡沫到一定程度的时候，接下来就变成支持发展。如今的支持政策频频推出，说明我们国家对房地产的定调已经发生了一个比较大的转向。

　　《红周刊》：站在当下来看，房地产板块将何去何从？

　　陈昊扬：首先，从大方向来看，房地产仍是我们整个国民经济中占比最大的一个行业。比如中国今年的GDP大概有120万亿元，房地产尽管受到了疫情、经济下行、国民收入减少、房价下跌、债务违约等种种不利的影响，但今年以来至11月的销售额也达到12万亿元左右，全年差不多是13万亿元，这占GDP的比重直接超过10%。如果再把房地产上游的钢筋、水泥、防水材料以及下游的装修、家电、家具等也包括在内，整个房地产产业链占GDP的比重可能会达到20%~30%。所以，国家现在提出要全力发展经济，肯定会发展占GDP权重最大的房地产。

　　其次，房地产因为去年种种原因是有一个极大的收缩的，今年整个行业预计也收缩了30%~40%，这对整个行业的信心是一个极大的负面影响，包括对购房者的信心也会产生较大的影响。因此，提振信心很重要。从11月以来国家不断推出的支持发展举措来看，这都是实打实的政策。比如“三支箭”的第一支箭是要增加银行对企业的放贷，第二支箭是要增加房企的发债融资，第三支箭是支持房企股权融资，要知道原来涉房的企业是不允许定增等进行股权融资的。另外，引用某房企高层的话说，第四支箭已经开始实施了，就是“内保外贷”，即国内的银行提供担保，让房企在海外融资去还美元债。

　　所以，我们相信房地产行业已经进入了一个底部反转的右侧周期。

　　房地产风险已经出清

　　基本面出现拐点或在明年下半年

　　《红周刊》：2003年的非典对房价造成了一定的影响，近年的新冠疫情对房地产的影响有多大？

　　陈昊扬：2003年非典发生时，我国的房地产还处于向上的周期。比如香港的地产也是2003年见底后，2004年开始复苏，并一直上涨到了今年年初才开始下行。

　　疫情对房地产的影响是毋庸置疑的，但这种影响应该在明年就消除了。而且，与其从疫情的影响判断，不如从一个大周期去判断，一个可持续的行业，当它调整见底一两年后，就会进入一个不断复苏的向上周期。

　　香港房地产经历了2008年的短暂调整，2009年迅速复苏。内地房地产行业自九十年代开始，在过去二十几年里，基本上也一直处于一个大的上升周期，真正的下行周期其实是从去年下半年开始的。目前，下行周期已经经过了一年半的时间，我们的判断是，到明年上半年，经过近两年的调整，目前风险已经出清的较为彻底，行业会逐渐进入到健康的复苏周期。

　　《红周刊》：九十年代，日本曾经经历了一轮深刻的房地产泡沫，您觉得这对中国的房地产发展有什么启示吗？

　　陈昊扬：日本房地产泡沫破灭后，房价确实经历了很长时间的下跌。但可以看到，日本的房价在泡沫破裂前，其实价格是涨的非常高的，所以后面需要经过很长的时间去修复。

　　我认为目前中国房地产的泡沫与曾经的日本并不在一个量级，并且我们也一直在主动刺破泡沫。九十年代初，日本的人均GDP已经排在发达国家的水平，而我们中国目前的人均GDP也只有约1万美元，还远远没有达到发达国家的水平，所以我认为中国的房地产很是有一定的发展空间的。

　　《红周刊》：但从最新的商品房销售情况来看，11月地产的基本面仍在下行，出现这种情况的主要原因是什么？您是否会因此担忧房地产的前景？

　　陈昊扬：11月份，很多城市是有疫情管控的，数据比较差是可以预料到的。包括12月份，虽然已经解除了以前的疫情管控，但大面积的感染还在持续，所以，我觉得12月份的数据大概率也是不好看的。但我们做投资，不能只盯着眼前，更多的是要看预期。我们相信，随着大家生活恢复常态，房地产行业会向着复苏的方向发展的。

　　《红周刊》：近期房地产行业密集发布的政策，能否妥善解决房地产行业的整体风险？

　　陈昊扬：11月以来政策的不断释放，我的理解是，如果行业还依然处在一个不太稳定或风险较大的状态，国家一般还会继续出台一些力度更大的政策。无论从需求端还是供给端，我相信房地产行业应该已经向确定性复苏的方向发展，但这个复苏的进程比较温和，大概需要6个月左右才会完成销售复苏，明年下半年，我认为房地产的销售数据很可能会出现回暖。

　　《红周刊》：当前不少城市存量房很多，新房去库存缓慢，您认为当前中国的房产是否已经进入过剩时代了呢？

　　陈昊扬：这个要分区域、分地段去看。确实有一些比较弱的城市，非核心地段的房子，面临了较大的过剩压力、库存压力。但在一些高能级的城市，较好的地段，百姓对好房子的需求依然很强。正如上面提到的，我们已经进入了房地产的投资右侧，未来对于地产公司的投资一定不能盲目，而是要更加仔细的去挑选到真正好的公司。

　　地产债抄底时刻已经过去

　　现在是集中布局最后赢家的好时机

　　《红周刊》：对于这种右侧投资机会，您认为能持续多久呢？

　　陈昊扬：之前的行情主要是情绪驱动的左侧交易行情，未来则会逐渐进入由基本面驱动的右侧交易行情。此时，投资者需要更深入的了解行业的日常销售数据、发展数据，了解公司的效率、成本控制等情况，深入的对企业进行基本面分析。

　　在右侧投资时，一定要通过分析筛选去发现行业中竞争能力更强，但股价却还没有反应的企业，只有这种企业未来才能获取作为赢家的溢价。

　　《红周刊》：具备哪些特质的房企会成为最后的赢家？

　　陈昊扬：我觉得可以从以下几个维度进行筛选：第一个是财务状况，就是通过房企的负债率、净利率（代表赚钱能力）进行初步的筛选，在我们看来，之前加杠杆太过于凶猛的房企，到最后也很难有大的发展，所以能够脱颖而出的房企应该是那些经营好的、财务健康的。

　　在净利率背后还应注意成本管控的情况。一般而言，房地产行业有两个成本是最大的，一个是建安成本，另一个是融资成本。如果一家房企的成本控制是行业内最低的，其卖相同的价格相应的净利率也会更高，就是会赚更多的钱。

　　另外，还有房企的品牌，我们觉得做得好的这些房企的品牌是有溢价率的。

　　《红周刊》：现在很多房企有很好的土地储备，您怎么看具备这类特质的房企？

　　陈昊扬：近几年确实有不少投资人喜欢盯着房企公司的储备数据，认为土地储备就意味着未来的发展空间。但其实并不是所有的储备都是优质的、性价比高的资产，也很有可能是房企在不断加杠杆的过程中，高价买下的一些性价比并不高的土地。而随着政府的调控，处于下行周期的房企，此前很多土地储备也有可能成为负资产，即储备越大，包袱就越大。因此，土地储备与发展潜力是很难直接画等号的。

　　《红周刊》：在我们“前瞻2023 优质资产 牛途再现”过去几场线上投资策略会中，也有投资人谈到了如何布局地产板块，比如林园投资董事长林园，他提到曾经买了大量的地产债，布局地产股的策略就是买入整个行业。您怎么看这种策略？

　　陈昊扬：坦白讲，今年以来我们的策略也是在做一些相关债券的抄底动作，就是在房地产板块中寻找那些能够度过这一轮供给侧出清的企业所发行的债券。但随着11月份以来流动性的注入，我们觉得债券的抄底机会已经过去了，因为债的价格得到了修复，被错杀的情况少了很多。相对而言，我们倒是觉得现在是挑选股票的好时候。

　　从最终的收益角度来看，我们不会去选择整个行业做投资，也不会选择行业ETF，相反我们更愿意通过深入研究找出行业中最后的赢家进行集中投资。

　　关注定增后并购、拿地的房企

　　房地产下游ToC端也有较好机会

　　《红周刊》：近期，不少地产公司出现了批量定增的现象，您怎么看待房企公司的定增？会介入推出定增的房企公司吗？

　　陈昊扬：政府现在允许涉及房地产业务的公司进行股票增发，这对于修复房地产企业的资产负债表无疑是有好处的。但对于公司原来的股东来讲，则不一定同样是正面事件，因为融资就会稀释老股东的股权，特别是当前股价偏低，公司负债率又很高，在低位做股票增发，并非只有利好的一面。

　　如果上市公司增发后能够做一些好的并购，去购买到性价比高的地，将增发获得的资金创造出比付出成本更高的收益，是可以为股东带来收益的。但如果增发资金仅仅是用来还债，效益显然就差很多了。

　　右侧投资时，一定要关注基本面，投资是投公司的未来和可持续增长，只有不断扩大与竞争对手的优势差距，否则投资者的性价比就很低了。

　　《红周刊》：在房地产行业的扶持政策之外，一些“中字头”地产股也赶上了中国特色估值体系的春风，股价由此迎来大涨，您怎么看待 “中字头”地产股的投资价值？

　　陈昊扬：“中字头”地产股确实在融资方面具备更好的优势。但投资地产股不能只看融资成本一个条件，如果从营销以及运行效率的情况去考量，则一些“中字头”企业反而没有民营企业更具活力。

　　寻找优质标的就是要筛选出即具备“中字头”企业融资成本低的先天优势，又具备民营企业更高效、更灵活、更市场化的特点。只有同时具备了上述全部优势的企业，才能在行业中不断扩大市场份额和竞争优势。

　　《红周刊》：哪些指标可以量化筛选出符合上述优势的房地产公司呢？

　　陈昊扬：房地产企业的财务报表可调节空间较大，公司可以先合约销售，再形成报表上的营业收入。筛选具备优势企业的房企，需要统计较长时间的公司报表，了解企业的供应商和服务商口碑，进行整体的综合性判断。

　　《红周刊》：身为国民支柱型产业，房地产的产业链较长，比如上下游的建筑、装饰、家居、家电等领域，哪些赛道未来能够跟随房地产，展现出较好的投资价值呢？

　　陈昊扬：随着房地产行业的触底，产业链上的行业基本都已处于底部。相对我更看好和建议去布局房地产的下游企业。

　　房地产企业的资产负债表修复比较缓慢，需要较长的时间，在这个过程中，对于给它们供货的上游公司来讲，当客户面临较长时间的困境时，供货商显然也不会表现太好。而下游企业比如家居、家具、家电类公司，随着房地产销售的复苏，表现则会明显更好。疫情期间，房地产下游公司店面受到较大干扰，随着疫情防控的优化，这些TOC端的偏消费类的下游企业会呈现更好的投资机会。