上市房企上半年业绩明显分化

　　业内人士指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。这意味着地方楼市调控政策不会往宽松方向发展。房价连续上涨的地区，预计调控政策会从严从紧。

　　数据显示，截至7月31日记者发稿时，在144家A股房企中，44家披露了2019年上半年业绩预告或业绩快报。其中，23家房企上半年业绩表现不佳，19家房企或扭亏、或略增、或预增。目前，万科、保利等龙头房企均未披露上半年业绩情况。

　　落实长效管理机制

　　业内人士指出，从中长期看，房地产市场平稳运行，关键要看如何“落实房地产长效管理机制”。

　　中原地产首席分析师张大伟预计，房地产长效管理机制已在租售并举、房住不炒等环节快速落地，预计2019年后续将有更多制度性政策发布。“整体看，建立房地产平稳健康发展长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系，降低房地产的投资属性，回归居住属性。”

　　对于房企而言，需要找到新的突破口。万科董事会主席郁亮此前在公司2018年股东大会上表示，万科对于房地产来到白银时代的判断没改变过，房地产商依靠过去单一业务，不足以支撑发展。“必须在租售并举两个领域做到数一数二，领先领跑，才是行业领跑公司。”

　　住房租赁领域近期多地动作连连。根据财政部、住房和城乡建设部相关通知，北京、上海、深圳、广州等16个城市入围2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点示范城市。中央财政将对确定的试点示范城市给予奖补资金支持，试点示范期为3年。

　　广州、杭州近期针对本地情况出台了促进住房租赁市场发展的相关措施。业内人士表示，随着政策面聚焦房企长效管理机制，租赁住房建设、保障房建设等方面将有更多优惠政策出台，有利于房企拓展相关业务。

　　房企业绩分化

　　严跃进表示，在调控政策继续趋严的背景下，面对资金压力、库存压力和销售压力，降价促销可能成为一些房企的营销策略，开发投资将迎来拐点。

　　从目前情况看，房企业绩或迎来分化拐点。数据显示，在上述披露了上半年业绩预告或业绩快报的44家房企中，23家房企业绩表现不佳，19家房企或扭亏、或略增、或预增；另有两家房企为不确定。万科A、【保利地产(600048)、股吧】等龙头公司目前仍未披露上半年业绩情况。

　　荣安地产、【金科股份(000656)、股吧】等公司预计上半年业绩增长较快。金科股份预计上半年净利润在20亿元至26亿元之间，同比增长200%-290%。金科股份成为房地产市场扩张型企业近期亮点公司。近日新城控股大规模转让旗下项目，金科已部分或全部接盘新城16个项目，斥资共计54.75亿元，项目位于平湖、青岛、日照、上饶、宿州、许昌、商丘、宜兴等城市。金科地产集团联席总裁方明富日前表示，金科近期频繁收购，主要基于城市均衡布局的核心想法。“因为限价原因，金科2016年至2018年布局的一些热点二线城市中，5个城市不赚钱。但企业要均衡发展和布局，布局单一会导致风险叠加。”

　　房企人士认为，各地调控政策不会向宽松方向发展，个别房价连续上涨的地区预计落实调控更加从严从紧。房企销售端将面临不小压力。

　　在上述23家预计上半年业绩表现不佳的房企中，部分房企受累于销售不力以及规模化压力，业绩下降明显。以财信发展为例，预计上半年归属于上市公司股东的净利润亏损2900万元至3700万元，而去年同期盈利1651.23万元。对于业绩下降的主要原因，公司称，交房相比去年同期减少，营业收入有所下降；在建项目增加，业务拓展布局扩大，导致费用比去年同期增加。

　　华北某房企高管对记者表示，近年来一些房企大举举债扩张，追求规模。随着融资收紧，加之需求端不足，房企销售面临一定压力。不过，政策趋严利好龙头房企。“在政策收紧的背景下，资金会更加向资质好、评级优良的龙头房企倾斜。从销售渠道看，龙头房企渠道多，可打折力度强，有利于促进销售。”

　　稳定市场预期

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房地产的市场角色进一步明确，即房地产不应该是刺激经济发展的工具，发展房地产业务更多要考虑房地产背后的需求。

　　从目前情况看，多地近期密集出台调控政策。大连市相关文件规定，建立价格核算制度，引入第三方评估机构对项目的成本、税费、利润等进行核算，按照一房一价制度申报房源价格，6个月内不得调整申报价格，6个月后可申请下调申报价格；实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。

　　合肥于近日召开房地产市场稳控工作会议。按照相关要求，对引发三次及以上群访群诉事件且没有有效解决措施的开发企业，适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。苏州则升级了“限购”、“限售”措施，并在土地出让环节“明确出让地块所建商品房价格要求”。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这给了市场预期一颗“定心丸”，地方政府不能再有规避调控的冲动。在市场平稳的基础上，调控政策会在较长时间保持连续和稳定。一些房价仍有较快上涨压力的城市预计会有进一步的措施。在这样的政策环境下，市场会朝着住房需求基本面的方向回归。一些前期由于货币化补贴或者居民加杠杆而房价过快上涨的城市，未来可能因为增量需求不足而向下调整。