吴天海：九龙仓集团需要一点时间去转身

　　虽然三天赶了两个场，但在九龙仓集团的业绩会上，西装革履的吴天海看起来依然精神奕奕，不显疲态。不过，语气和两天前相比显得平淡了许多。

　　大家落座完毕，如往常一样，仍是由吴天海先进行开场白。不过，今年他并没有直入主题，而是和大家开起了玩笑。“欢迎在场诸位的到来，虽然你们进来时都登记过，但我还是怕你们去错地方。”

　　据他表示，九龙仓集团分拆之后，仍有人对于两家公司的不同有所混淆，所以再次作出正式澄清很有必要。“我想澄清的是，九龙仓置业退出内地地产市场，内地的地产是由我们九龙仓集团负责，两家公司分工合作。”

　　他半开玩笑地说道，此前看到有报道称“九龙仓退出大陆市场”已然是不准确的表述，自己怕再不澄清的话，九龙仓集团的业绩会之后，又会有关于“九龙仓重返大陆”的内容出现了。

　　在接下来的媒体问答环节上，吴天海被问及最多的仍是九龙仓集团今后会如何看待香港、内地两个市场。

　　一一作答之后，吴天海有些信心不足地说道，希望今年更上一层楼，但也不敢打包票。同时，九龙仓集团将需要一点时间去转身。“也希望股东们多给我们一点耐心。”

　　业绩表现上，由于分拆九龙仓置业，是年集团基础净盈利减少59%至65.11亿港元。因此，九龙仓集团特地作出了撇除九龙仓置业的比较，2018全年集团基础净盈利，较2017年73.28亿港元减少11%。

　　对于刚刚过去的一年，吴天海用了“有喜有忧”来形容。

　　据了解，九龙仓集团去年90%的盈利来自于地产业务，在此其中，又有近八成的盈利来自内地的售楼、租楼业务。剩余部分是香港的地产、物流和酒店业。

　　从数据来看，其2018年里内地发展物业的收入增加30%至34.29亿港元，营业盈利增加28%至港18.72亿港元。其中，内地已签约销售额为228亿元，超额完成年度目标。

　　形成鲜明对比的是，九龙仓集团2018年的签约销售总额为279.58亿港元，同比下跌16%。而香港已签约销售额为19.19亿港元，同比下滑59%。

　　没有太多顾虑，吴天海直言道，香港的地产业务倒退，是整个集团业绩下滑最主要的一个原因。紧接着，他又圆了一句：“这与物业的入账情形有直接关系”。

　　据了解，在新的会计准则下，销售额由签署正式协议时确认推迟至于转让完成时确认。而九龙仓集团推迟确认的应占销售额仅有2.6亿港元。

　　在存货方面，九龙仓集团目前在香港物业组合的土地储备约300万平方尺。其中，去年新增了一幅位于九龙塘的住宅用地，可发展楼面面积为43.6万平方尺，九龙仓集团计划将此打造成一个豪宅项目。

　　此外，九龙仓集团在香港已无新增的地产项目。

　　形成反差的是，截止去年年底，九龙仓集团在内地共购入了12幅土地，土地出让金为181亿人民币。目前为止，九龙仓集团在内地的土地储备约370万平方米。

　　无论是从业绩表现还是土储扩张来看，内地已然是九龙仓集团最大的主战场。不过，当被问及是否会由香港市场更多转向内地市场时，吴天海笑着表示，“其实我们对香港和内地的地产同样有兴趣。”他指出，九龙仓集团会在两个市场中继续去寻求新的投资。

　　话虽如此，但从接下来的问答中，不难看出吴天海对于未来两地市场的发展仍有些不确定。

　　有趣的是，即便去年在内地的销售业绩超额完成目标，但九龙仓集团2019年的销售目标不升反降，定在了180亿元。或许正如吴天海所说，其对于市场前景依然是保持着审慎的态度。

　　“内地的楼市起落很大，会受到比如调控等各种因素影响。”据吴天海介绍，由于去年第四季度调控的放松。所以九龙仓集团去年12月成为了其全年业绩最好的一个月，占比达到30%。

　　而对于香港，他则表示香港的地产市场是已经倒退了而不是正在倒退。“我们当然希望下一年它能表现的更好。”

　　事实上，让吴天海如此谨慎的，或许不仅仅是市场原因。

　　在分拆出香港投资物业后，九龙仓集团的业务显得更为聚集，原本均衡的业务版图也开始向内地的住宅业务以及投资物业倾斜。而这对于九龙仓集团而言，无疑需要一点适应的时间。

　　其中较为直接的体现，要数九龙仓集团在内地开展的CME2业务。据其介绍，该业务是一项具策略性兼长远发展的投资，最主要的是将较早前撤出香港CME1所释放出来的资本和盈利再次进行投资。不过，截至去年末，CME2仍然处于一个建构阶段，账面值为160亿元。

　　审慎行事，是吴天海在当下阶段为九龙仓集团定下的发展基调。没有太多对于新一年的展望，当被问及新一年的增长点时，吴天海只是简单地解释称，希望在内地的业务能够持续作出更多贡献。“还有投资性物业回报，它增长得也很快。”

　　临近结束，有媒体向吴天海问道，如果香港买不到地会不会将资金都拨到内地去购买项目。吴天海没有正面回答，而是笑着反问了一句：“你有咩好介绍？”

　　以下是九龙仓集团有限公司2018年度全年业绩会实录：

　　现场提问：2017年公司在内地买了9块地，2018年是12块，盈利很大一部分来自内地，香港的地也比较贵，接下来供应也会少，会不会从香港的市场转移到内地发展多一些？

　　吴天海：其实我们对香港的地产和内地的地产同样有兴趣，内地地产在早几年，我们的投资更多。近几年，因为营运环境没有这么有利，我们就减少了投资。其实两个市场各有各不同的挑战与难度，我们不会说完全依靠甲市场或者乙市场，两个市场都会继续去寻求新的投资，希望都可以给到好的回报。

　　现场提问：公司今年的策略重点也算是一线城市多一些，如何看今年的内地房地产的调控？还想问问今年对于香港的楼市如何看？

　　吴天海：内地的楼市起落也很大，过去十年，也试过很兴旺的，但也有新的政策出台，比如调控等各种因素。我们觉得继续下去，内地的楼市始终是一个政策市，起落会大。

　　去年的大部分时间，事实上调控是挺紧张的。因为内地有很多一二线城市的楼价，政府觉得升得太快，就想调整。但是到第四季开始，我们觉得调控开始放松。可能有不同的因素，或者是中央考虑到国家的经济有其他的威胁，也不想房地产的业务太过于低迷，因为房地产是牵涉到一系列的其他行业的。

　　所以我们看到的结果是市场放松，资金放松。事实上，我们去年12月算是一整年卖楼最好的一个月，甚至可以说是我们在内地做地产十几年来最好的一个月。这一个月里占了我们整年销售的30%，但是一个月不能完全延续，比如说今年1、2月没有12月那么好的数字。但是我们觉得楼市的恢复在内地起码上半年都会看得到的，会继续持续，我们也会加快筹备，看看是否有什么适当的楼盘可以推出，趁着市场仍有购买力，继续去做。

　　对于香港的住宅市场，2017年其实也是靠MountNicholson项目去争取盈利的，因为主要是这个项目入了账。2017年我们做得比较好，大部分的购买力消化了之后，2018年的额度就跌了，但是我们也不是很心急，因为始终这个价钱的楼供与求都比较小，不是年年都这么多的。今年我们一般来说对香港的楼市不是悲观，似乎也寻找到一个暂时的底，希望可以站稳。

　　现场提问：首先问问CME2，您说2月底有盈余，其实是沽了哪一部分？之后会不会继续估？盈余部分会不会有投资？

　　另外土地的方面，香港这几年也是往下走的，在土地储备方面会不会有一些举动？香港是否会有其他盘会推，内地方面的推盘策略是否可以详细地介绍一下？

　　吴天海：第一个问题问得好，我很感谢你问这个问题，因为你误会了，幸好你问了，或者我们介绍得不是很清楚。

　　关于股票的投资，其实我们不是做经常买卖的，正如提到的盈余也好，负盈余也好，都是说账面上的。我们主要的投资期是2017年12月到2018年1月两个月，分拆了九龙仓置业之后，我们有很大一笔现金，我们将这笔现金投在不同的优质股票上。2018年1月到现在，我们都有增加，但不是大的数量，而是没有减少过的，这些都是长线的投资。

　　第二个问题，香港的土地储备。其实我们有300万平方尺的土地储备，当然没有头4或者6位香港地产商那么大的土地储备，但也绝对不小。300万平方尺，比如说1万元1尺，也有300亿，就是说不是小数，是很大的数。

　　而且我们去年年初一次性买入了一块120亿港元的地，现在正在筹备与兴建中。今年我们在市场上可以推出来的主要是Mount Nicholson，另外就是我们有些以前已经落成未售的物业，新的物业是未曾有的。

　　至于内地的物业情况，我只是说是针对1、2月，希望3、4、5、6月的销售情况有所改善。同时，不要将销售和入账两件事混淆，因为销售尤其是在大陆，我们是在卖一些未来的楼，是卖楼花，入账的主要是看落成与交付。九龙仓在去年年尾手上有的订单也超过200亿，其中也有很大一部分在今年预算落成与交付，交楼之后就可以入账了。

　　今年的销售目标就是根据看得到的有什么项目可以拿到销售证的阶段而算出来的，所以不能将两件事混淆来说。

　　现场提问：第一、以前看到公司在内地布局主要是偏华东地区的，目前粤港澳大湾区规划出台，有没有计划在大湾区那边布局？第二、现在公司在内地的IFS基本都开业了，是否有计划新增更多的商业项目？

　　吴天海：第二个问题，还在寻找。第一个问题，在大湾区，兴趣是有的，但是竞争也很大，我们过去也在大湾区寻找过投资的机会，九龙仓现在主要在深圳前海有一个项目在进行中，在广州也有参加一些合计的项目，希望可以增加吧。

　　现场提问：刚刚提到了香港的房地产和物流是一直正在倒退的，所以公司最大的贡献者是在大陆的物业，你们下一年在大陆的销售目标也是减少的。

　　吴天海：首先我想做个澄清，目前香港的物流和房地产市场是已经倒退了，而不是正在倒退。我会用17年和18年的成绩做个例子，我不是说会再次增长，我只是想讲清楚我的依据是什么。对于2019年的物流市场仍然是在压力下的，你说的是对的。事实上我们发现，在第一季度的货物流量仍然十分不稳定。很有可能的一些货物，尤其是由海外买家的订单，对比起上一年关税的缺乏，导致了今年第一季度交货量很不稳定。

　　对于上一年的香港房地产市场表现的并不强劲，我们当然希望下一年它能表现的更好。综合来说，对于今年的房地产表现的更坚固了，有了更多的交易，在价格方面也更稳定了。

　　而对于我们的Mount Nicholson项目而言，并不是一个受到价格影响太大的项目，在这种情况下，我们希望能卖到7亿港元左右，不是特别受到价格影响，更多的是量问题方面的影响。对于上一年我们的量不多，我们希望今年可以卖得更多。

　　现场提问：那么你觉得2019年最大的市场推动因素是什么呢？

　　吴天海：如果你硬要在大陆和香港之间分开来讲，当然对于2018年的我们来说，大陆贡献了75%的利润。当然，我们希望中国大陆持续成为贡献的更多，当然还有另一方面，你没问到的投资性物业回报，也就是租金收入，它增长得很快。

　　（文章来源：观点地产网）