雅居乐陈家二代掘金港股：两个项目撑起一个房企IPO

　　不少地产二代都想凭借自己的努力开创一番新天地，然而却很少有人能真正做到。近日，雅居乐集团董事会主席陈卓林的侄子、副主席陈卓贤长子陈思铭创办的房地产开发公司景业名邦，向港交所递交了招股书。

　　年仅30岁的陈思铭，于2013年创立了景业名邦，至今拥有30个物业项目，总建筑面积300万平方米，这一规模，在地产行业还显得十分“迷你”。虽手握30个项目，但多数有待开发，景业名邦的业绩几乎全靠广州的景业荔都和海南的景业清水湾两个项目撑起。“地产二代”陈思铭想在地产行业有所施展，前路漫长。

　　小房企配备豪华管理团队

　　楼盘中新经纬薛宇飞摄

　　招股书显示，公司起源可追溯至创始人、主席兼执行董事陈思铭于2013年成立的景业控股，起步资金由其家庭提供。陈思铭的起家，确实收到了家人的照拂，例如，广州意浓是景业名邦主要附属公司之一，在收购前，广州意浓由陈思铭亲属名下公司全资拥有。2014年3月，景业控股(香港)以1.38亿元人民币从其亲属处收购了广州意浓的全部股权。

　　在景业名邦初创与发展期，雅居乐的身影时常出现。景业名邦与雅居乐控股全资所有的番禺雅居乐签署了10年的租赁合同，租用位于广州番禺区的景业名邦大厦5208.6平方米的面积用于商业办公及商店之用，每年的租金在100万元至140余万元之间。以今年的租金粗略计算，景业名邦大厦的租金不到17元/平方米/月。

　　景业名邦2018年的营收为13.29亿元人民币，不及雅居乐的零头，但是，这家公司的高管团队堪称豪华，有多名成员都是雅居乐的老臣。执行董事兼董事会副主席刘华锡1995年起就任职于雅居乐，曾出任雅居乐集团副总裁；执行董事兼总裁郑红也是雅居乐老将，曾担任广州番禺雅居乐房地产开发有限公司总经理；执行董事兼副总裁吴新平出任过雅居乐地产置业有限公司工程中心总经理；执行董事兼副总裁薛双、执行董事兼财务中心总经理韦妙嫦、副总裁谭玉杏等人，都曾长期就职于雅居乐。

　　在接受媒体采访时，雅居乐方面表示：“雅居乐和景业名邦是两家完全独立经营的公司，不存在同业竞争。雅居乐也没有入股景业名邦的计划，不会参与IPO。”

　　2014年，景业名邦收购广州意浓后，在广州就拥有了首个住宅项目景业荔都，之后，业务拓展到了海南、云南及湖南省，包括约10万平方米的可供出售或出租的已竣工物业、60万平方米的在建物业以及230万平方米持作未来开发物业。也就是说，景业名邦竣工物业和在建物业只有70万平方米，占全部土地的不足1/4。

　　开发缓慢，让景业名邦名下的4个地块被有关政府机关认定为闲置土地。根据有关规定，非政府原因造成的土地闲置，不仅有可能遭到有关部门处罚，严重的还有会被无偿收回土地。招股书中披露的两个闲置地块，一个已经被当地政府罚款100万元，不过，项目如今已接近竣工；另一个最晚可至今年10月底前开工建设。

　　两个项目撑起九成以上营收

　　景业名邦近三年的业绩持续增长，2016~2018年，景业名邦的收益分别约为6.41亿元、8.38亿元、13.29亿元人民币，毛利率为25.7%、32.2%、38.6%，纯利润为8450.7万元、8607.8万元、3.82亿元，经调整纯利率为6.3%、7.3%、13.1%。

　　　　来源：景业名邦招股书

　　但根据招股书披露，这三年，景业名邦绝大多数的营收均由两个住宅项目贡献。2016年，广州的景业荔都一期、海南的景业清水湾3号一期与二期共获得收益约6.25亿元，占当年总收益的97.5%；2017年，景业荔都一期、景业清水湾3号一期与二期共获得收益约7.83亿元，占当年总收益的93.46%；2018年，景业荔都一期和景业清水湾3号一期、二期及三期共获得收益约12.46亿元，占当年总收益的93.74%。

　　财经评论员严跃进对表示，景业名邦对广州和海南的两个项目过度倚重，广州的房地产市场问题不大，但海南已经全岛限购，其之后的项目去化压力可想而知，可能会对公司业绩造成影响。他称，为应对海南限购，一些房企已经将业务转移至广西和云南市场。

　　海南的景业清水湾3号项目，距离成就雅居乐行业地位的雅居乐清水湾只有5公里车程，2018年，景业清水湾3号共产生收益11.56亿元，占到景业名邦全年营收的86%。

　　随着海南全岛限购的实施与环保风暴的来临，海南房地产市场风雨飘摇。有数据显示，雅居乐海南区域去年的销售额为100亿元，而2017年其单个项目就曾卖出170亿元。如今，景业名邦在海南还有1个在建项目、3个待开发项目。

　　景业名邦的一些财务指标也有待优化。2016~2018年，公司年末现金及现金等价物分别为2.56亿元、2.98亿元、2.19亿元，并未随着业绩大幅增长而增多。2017年、2018年经营活动产生的现金流连续两年为负，分别约为-2.71亿元、-2.1亿元。

　　2016~2018年，景业名邦总借款分别约为7.33亿元、11.22亿元及7.58亿元，净负债率为614.4%、194.1%及42.0%。招股书称，2018年净负债率下降，主要是由于2018年银行及其它借款总额减少约3.64亿及产生年度溢利3.82亿使得总权益进一步增加。不过，2018年溢利大幅增加至3.82亿，则与出售附属公司获得收益有关。(中新经纬APP)

　　（文章来源：中新经纬）