券商聚焦中泰国际：中骏商管(00606)——估值偏高，且新股热度不在物管板块，予中性评级

　　凤凰网港股|中泰国际发表研报称，新股中骏商管(00606)是由大型综合性地产开发商中骏集团(01966)拆分的综合物管服务提供商。截至2020年底，该公司拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约1,620万平方米，总签约建筑面积约3,660万平方米（其中商管物业总签约面积约为430万平方米，住宅物管签约面积约为3,230万平方米）。

　　2018-2020财年，中骏商管收入分别为人民币4亿元、5.8亿元及8.1亿元，其中商业物管服务的收入占比从38.4.%上升至46.3%。基本商业物业管理服务每平方米的平均物业管理费分别为31.2元、29.5元及27.7元，高于目前上市中国物业管理公司的平均水平，主要由于该公司管理的商管物业多数处于城市黄金地段购物商场及购物街，其管理费通常高于其他商业物业类型（如写字楼）。

　　需要注意的是，母公司中骏集团公告，每持有33股股份的完整倍数可认购中骏商管一股预留股份，预留股份分别占国际发售及全球发售 （假设超额配股权未获行使）的11.1%及10.0%。

　　选取3家港股商管概念的同业：华润万象生活(01209)、宝龙商业(09909)及星盛商业(06668)作为同业比较,估值方面，2020年,中骏商管市盈率约为43.3-53.9倍，高于同业平均水平，21年同业的预测市盈率平均约为38.7倍。按全球公开发售后的20亿股本计算，中骏商管市值为74-92港元。

　　中泰国际认为，中骏商管基本面稳健，依托母公司，“商业+住宅”双轮驱动，未来增长可见性高；且未来母公司丰富的项目储备可为公司带来业绩增长带来强大支持。该公司主推商管概念，同比几家同属商管概念的对标公司，估值较行业平均水平偏高，且考虑近期新股市场热度关注并不集中在物管板块，综上所述，给予其68分，评级为“中性”。

　　风险提示：（1）业务及营收极大依赖母公司中骏集团及其关联方；（2）中国宏观经济状况恶化，地产及物管行业出现系统性风险。