券商聚焦国泰君安：保障性租赁住房加快落地，地产新变局下港股推荐中国金茂等

　　凤凰网港股|国泰君安发研报指，前三季度全国40个城市已开工保障性租赁住房72万套，占全年计划的76.9%。推算2021年计划为93.6万套，由于部分城市已经超额完成2021年目标，预计2021年全年完成量接近100万套。前9个月完成投资额775亿元，以开工测算单套投资额不足10万，但由于存在1-2年的建设期，且保障性租赁住房土地成本占比相对较低，以单套60平、3500元/平的建安成本保守测算，单套仅建安成本也在21万，而棚改单套投资约38万，预计保障性租赁住房单套投资约在30万，已开工项目项目2022年贡献的投资额预计在2000亿以上。

　　该行指，保障房一直是我国住房供给体系中的短板，2021年以来明确公租房、保障性租赁住房和共有产权房的体系，可以看出保障房体系从产权类转向租住类的变化。该行预计十四五结束期，保障性租赁住房可以占到城市总体存量住房的5%左右，且租金为市场租金80%-90%，部分城市对租金涨幅和涨价时间间隔有明确要求，将在较大程度上抑制租金边际上行。叠加房产税试点的出台，该行预计将进一步促进购房回购真实需求。而从经济大逻辑看，将促进人口向制造业升级形成的城市群集中，提高全社会要素资源的配置效率。

　　保障性租赁住房土地信用派生属性较低，但实物形成、建安投资方面可以托底GDP投资。地产新变局下，该行推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设(000961,股吧)、万科A、保利地产(600048,股吧)、金地集团(600383,股吧)、招商蛇口(001979,股吧)等，同时推荐物业板块，受益【招商积余(001914)、股吧】、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。