旭辉公布表外负债规模 未来五年从追求规模转向追求效益

　　经济观察网 记者 丁文婷 3月24日下午，旭辉控股集团（00884.HK）在线上召开了2021年业绩发布会。

　　2021年，旭辉实现合同销售金额2473亿元，同比增长7.1%，已确认收入1078.34亿元，同比增长50.2%。毛利率为19.3%，同比下降2.4个百分点。

　　针对毛利率下滑，旭辉控股CFO杨欣回应，行业毛利率整体下行，既有主观原因也有客观原因：一方面，在上一轮扩张中，不少房企在投资上比较进取；另一方面，限价对行业毛利率也有一定制衡。

　　他同时表示，从去年第四季度开始，毛利率得到了一些改善，尤其是今年年初，各地在拍地中，都预先给开发商留出了一定合理的利润空间。大部分同行也越来越理性，更看重利润率，而不再以拿到地为最核心目的。“旭辉也有希望在2022年、2023年恢复毛利率的增长。”杨欣说。

　　值得注意的是，在业绩发布会上，旭辉公布了截至2021年底的表外负债规模。2021年末，旭辉非并表项目权益后有息负债（即表外负债）为203.9亿元，较2021年中期下降了约50亿元。2021年末经审计的对外担保金额为157.88亿元，无任何超额担保。

　　“旭辉从来没有为合作方提供超额担保，从来都是正常按股比担保，这一块风险是可控的。”旭辉执行董事、控股CEO林峰说。

　　针对外界关注的出险企业与旭辉的合作情况，林峰表示，旭辉一直对合作方进行分类管理，战略合作方占合作比例的35%，主要是类似恒基、GIC、香港置地、华熙等长远的、资信比较好的机构；第二类是长期合作方，占比大概是56%；第三类是一般的合作方，是进行项目合作的，占比为9%。

　　他介绍，旭辉的合作方中，一共有21个项目的合作伙伴出现了风险，但这21个里面已经是尾盘，14个项目没有融资，只有7个还在过程当中。林峰表示，去年所有的项目都是封闭管理的，哪怕这7个项目合作方出了风险，项目运营层面还是基本正常的，所以整体来说对旭辉的合作并不会产生太大影响。同时，旭辉在不断地加大土储中权益的占比，现在并表比例达到56%，非并表项目的权益比例截至去年年末较去年年中下降了19%。

　　对2022年旭辉的销售目标，旭辉控股董事局主席林中并没有给出一个确切的数字，他表示，旭辉2022年大概有3600亿元的可销售货值，我们的目标是保持权益销售额的稳定。未来几年，旭辉会大幅提高权益销售额的比重，而不是只关注一个表面销售额的大小。

　　旭辉同时在企业愿景中，去掉了规模追求，将发展定位调整为“成为受人信赖的城市综合运营商”，林峰表示：“过去我们更多的有规模上的追求，未来我们更多的是对发展质量、品质及效益的追求。”

　　这样的一些调整动作也是旭辉基于对未来地产行业发展趋势的判断，林中表示，过去的大半年，经历了从未有过的起伏跌荡，这是中国房地产行业诞生30多年来从未有过的大变局。旭辉在年报中表示，预计国企地产开发商在整体房地产市场占比达到70%，民企占比约30%。

　　林中称：“旭辉已经做了一个彻底的改变，穿新鞋走新路，过去关注规模，未来就是关注经营效益、未来就是关注核心利润、未来就是关注ROE、未来就是关注为股东创造的经济增加值EVA。”

　　他表示，在第三个五年发展战略里，旭辉将从纯开发销售为主的企业，逐步过渡到开发加运营为主的经营模式，增长模式也将从行业普遍的高杠杆、高负债、高周转，转向高质量、高品质、高效益。

　　此外，旭辉还将大力发展轻资产业务。林中表示，通过五到十年努力，轻资产业务将占未来旭辉整个收入比重的30%-40%，使旭辉具备穿越周期的能力。同时，旭辉希望未来每年净负债率都要下降，在未来8-10年把净负债率降到30%以内，对标现在香港一些优秀的房企，以及国外的优秀房企。