滨江集团2020年的回答：监管层设立“三条红线”后，房企该怎样发展

　　“14年前，有同行评价滨江，说我们'越做越会做，越做越能做，越做越敢做'，但我觉得当时这句评价还是鼓励多了一点，今天再说这句话，才是对我们准确的评价。”在滨江集团2029年度的媒体恳谈会上，滨江集团董事长戚金兴对2020年的业绩感到满意。

　　让他满意的是滨江在财务保持三条绿线之后，销售额和回款却有望实现新高，并且在总借贷额有所上升的背景下，平均融资成本却有望从上一年的5.6%，下降至5.2%。用他的话说，就是滨江集团在“行业进入青铜时代后，滨江迎来了收获期。”

　　滨江在2020年保持健康状态下的继续增长，也让时刻担心因为监管层“三条红线”可能收缩规模的房地产行业整体，看到了未来的发展方向：用更优质的产品品质和高效的运营管控，是可以保证企业财务健康的同时，继续维持高增长的。

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　　其他开发商脚步变慢后：滨江依然快步

　　对中国的房地产行业而言，2020年是不容易的一年。上半年，受疫情影响，全行业的销售额同比下降。好不容易等疫情结束，监管层的“三条红线”就像达摩克利斯之剑，悬在了开发商的头顶之上。

　　克而瑞的月度拿地统计数据显示，进入四季度，开发商的扩展步伐明显变慢。虽然，拿地金额仍然较上一年有一定的增长，但成交面积却比去年同期有所下降。

　　另一方面，龙头房企纷纷发布了减负债的具体计划，开发规模未来面临收缩，成为行业內的新话题。

　　怎样让财务从红线、黄线，改善为绿线内？同时，又能让公司继续向前奔跑，是绝大多数地产商最近半年焦虑的问题。

　　而这个问题，滨江集团很轻松地给出了答案。

　　根据戚金兴的统计，滨江集团今年很有希望做到1300亿元以上的销售额。克而瑞此前的统计显示，截止11月30日，滨江集团的全口径销售额已经达到1183亿元。依照前11月的销售增速，全年的销售增速很有希望超过20%。

　　了不起的是，20%的销售增速，带来了更高的回款增幅。去年，滨江的销售回款是346亿元，今年有机会超过500亿，回款增幅超过40%。其中，滨江操盘的楼盘，回款比例达到95%，超过行业平均水平。

　　回款的大幅增长，让滨江有机会在其他房企踌躇，不敢进入土地市场拿地时，获得了拓展土地资源的好时机。投入土地市场的拿地资金总额，从去年的290亿元，飙升至今年的403亿元，土地筹备由此扩展到2800亿元货值，为明后年销售规模继续扩大奠定基础。

　　由于财务状况良好，滨江在今年获得了由联合资信授予的“AAA”评级，成为浙江省内首家“AAA”评级的房企，也是浙江省内不多的获得AAA评级的民营企业。滨江的融资成本也由此有机会大幅下降。预计全年有可能实现5.2%左右的融资成本。

　　但根据12月7日，滨江集团发布的公告，截至2020年11月30日，借款余额为415.01亿元（未经审计），当年累计新增借款额为96.4亿元，占2019年末公司经审计净资产224.12亿元的43.01%。

　　在借债规模上升后，企业的融资成本反而下降，在全行业都是不多的。

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　　十多年积累孕育的能力

　　滨江健康的财务状况，来源于良好的运营、管控。迄今为止，滨江保持了多项效率优势。今年滨江集团的员工数首次超过1000人，但对应滨江1300亿元左右的销售规模，人均1亿多元的销售额，仍然是行业的首屈一指的。戚金兴说，滨江的营销团队销售提成比其他企业少。但由于全年操盘销售的项目数量远超过同行，收入却比一年只做一个项目的同行收入更高。而且，能收获更多的客户，比在其他企业更有成就感。

　　此外，滨江倡导不加班的文化，职工有很强的幸福感。

　　再比如产品品质层面，滨江也是整个杭州首屈一指的标杆。戚金兴说，今年滨江的成本优势已经较兄弟单位没有明显优势了，因为在建设成本上滨江比其他企业花的钱更多，在门窗、全装修建材等方面也使用了更好的建材，所以质量会好一些。

　　戚金兴有非常强的社会责任感，他客户、员工、股东、社会都有很强的使命感。在恳谈会上，戚金兴表示，滨江由小到大，社会提供了很多支持，滨江要对社会回报。

　　过去四年，戚金兴四次奔赴2000多公里外的大凉山深处，为山区儿童的学前教育付出心血。截至目前，滨江集团已经陆续在凉山州援建了25所幼儿园，覆盖凉山州13个县，共投入资金近3000万元。其中，已建成的幼教点16所，在建9所，全部25所幼教点将于2020年底建成并投入使用，建成后预计总办学规模为72个班，将接收彝族幼儿2479人，直接受益人群达到37434人。

　　滨江过去多年稳健的发展，某种意义上，正是戚金兴企业社会责任感的体现。滨江集团的发展因此比其他企业更稳健。

　　此前在和讯房产和润灵机构联合对A股及H股上市的百强房地产百强企业ESG（可持续发展）测评中，滨江集团的ESG评分达到了行业前十。

　　戚金兴说，滨江一直追求健康的发展，所以错过了几次房地产黄金期。但是未来房地产行业进入到了青铜时代，滨江反倒可能在这个时代迎来收获，发展得更好。在他看来，优秀的企业应该想停就停得下来的，而目前的滨江正是这样的状态。

　　对一心想通过去房地产杠杆的监管层来说，滨江给他们看到了一个健康发展的样板，未来的中国房地产行业中的多数企业，有可能按这个样本来“调理”自己的“财务健康”。这也许是同行近期大规模拜访滨江集团财务部的一个重要原因。

　　中国房地产行业的管理时代已经来了！