中信证券明明：如何看待当前地产周期的新特征？

　　当前房企销售与拿地的背离是房地产市场的一个重要特征，销售加速一方面有购房需求加速释放的原因，另一方面也与因城施策环境之下房贷利率持续下行有关；而对于土地成交而言，房企融资环境的变化则是导致房企拿地意愿阶段性回落的原因。结合来看，预计下半年1)销售端的修复斜率将放缓；2)拿地有一定的回温空间，但在节奏上也不会过于激进。

　　拿地与销售的“冰与火之歌”。传统的房地产周期中，销售端的持续回暖一般对应着房企资金回笼的加速和拿地意愿的改善，因而商品房销售往往与房企拿地具有一定的正相关关系。然而，进入8月后，高频数据显示商品房销售维持火热，但土地成交量价齐跌，销售与拿地的背离成为当前房地产市场的重要特征。

　　分化的背后：周转率的不对称变化。销售加速一方面有购房需求持续释放的原因，另一方面也与因城施策环境之下房贷利率持续下行有关。土地成交方面，上半年房企拿地积极性明显提高的重要原因在于融资环境相对友好，但近期随着无风险利率的持续抬升，房企的融资环境已有所变化，同时政策对房企融资的监管趋严也导致了房企拿地意愿的阶段性回落。结合来看，商品房销售向好但房企拿地意愿回落的背后是房企经营周转率的不对称变化。

　　展望：后续销售、拿地如何演绎？销售端，下半年商品房销售有望延续改善，但修复斜率料将放缓，全年看商品房销售额有望持平于去年。对于房企拿地而言，监管政策脉冲之下，后续土地市场或呈先冷后热的走势。

　　结论：8月以来，商品房销售持续火热，但土地市场整体呈量价齐跌的态势，房企销售与拿地的背离是当前房地产市场的一个重要特征。结合来看，我们认为销售加速一方面有购房需求加速释放的原因，另一方面也与因城施策环境之下房贷利率持续下行有关；而对于土地成交而言，随着无风险利率的持续抬升和政策对地方融资的监管趋严，房企融资环境的变化也导致了房企拿地意愿的阶段性回落，商品房销售与房企拿地的分化也从侧面折射出房企经营周期中不同环节的周转率变化的不对称性。综合考虑当前经济内生修复、房价持续上行和政策调控思路，下半年商品房销售有望延续改善，但销售端的修复斜率料将放缓；拿地方面，随着监管政策的脉冲影响弱化，预计后续土地市场也有一定的回温空间，但在节奏上也不会过于激进。

　　（文章来源：明晰笔谈）