房地产周报2021第46周：10月行业数据继续偏弱、多家房企完成银行间发债

　　继上周大幅反弹后本周房地产板块小幅上周0.44%：本周大盘表现平稳，地产板块小幅上涨0.44%，继上周大幅反弹后本周表现趋缓，食品饮料、纺服及钢铁表现靠前。板块估值方面，本周末板块PE 及PB 估值继续回升至9.57X 及0.93X，本周末相对全部A 股PE 及PB 估值折价幅度分别为46%及50%，若剔除银行股折价分别为62%及64%，折价幅度基本与上周末持平。个股方面，本周板块涨幅前五为【长春经开(600215)、股吧】、西藏城投、卧龙地产等，几乎均为题材概念股，如长春经开9 月完成收购派斯林转型工业机器人系统集成领域，西藏城投受益盐湖提锂概念，卧龙地产受益游戏概念等；跌幅前五包括京投发展、【新华联(000620)、股吧】、电子城等，京投发展、电子城前期受益北交所概念涨幅较大，大家人寿累计减持金融街总股本近3%。本周主要公司再度表现分化，保利物业公告施行股票激励计划本周大涨超15%，招蛇完成中票及短融发行，涨幅同样靠前，此外中海物业、华润置地等涨幅位居前五，跌幅靠前的包括融创服务、碧桂园服务、雅生活服务、金科服务及融创中国，其中融创服务、融创中国、碧桂园服务公告配售，雅生活服务控股股东雅居乐发行可转换雅生活服务的可转换债。

　　10 月行业数据出炉、央行再提房住不炒、22 城二批次土拍结束、多家房企进行配售等：1)10 月行业数据出炉：1-10 月份，房地产开发投资同比增长7.2%，商品房销售面积同比增长7.3%，新开工面积下降7.7%；2)央行再提房住不炒：《2021 年第三季度中国货币政策执行报告》

　　强调，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益；3)22 城二批次土拍结束：

　　22 城二轮供地共计成交622 宗地块，土地成交总额约6339 亿元，平均溢价率3.9%，平均流拍率31%；4)多家房企进行配售：碧桂园服务、融创系均公告配售。

　　重点城市新房成交量周同比自7 月下旬以来本周首度转正：成交上，本周重点26 城新房成交量同比转正至升9%，周同比自7 月下旬以来本周首度转正，且本周成交量高于今年周均水平。累计来看年初至今累计升14.6%，累计升幅继续回落。本周重点二线新房成交表现亮眼，且连续两周同比上升，重点一三线同比继续下降，三线持续表现低迷。年初至今一二三线累计同比分别为22.9%/21.7%/5.5%，重点二线累计升幅回升。供给上，本周重点10 城新增供给同比继续上升，连升四周，且升幅均达两位数，年初至今累计升3.8%，近期供给有所回暖。截至本周末狭义去化周期11.39 个月，去化周期出现回落。本周重点一二三线新增供给同比均有上升，其中一线连升四周，年初至今累计同比分别为11.6%/5.1%/-10.1%，近期供给均有改善。截止本周末一二三线去化周期7.90/7.40/17.57 个月，重点二三线去化周期回落。

　　维持“强于大市”评级：近期地产板块表现反弹，主要受近期一些地产政策转松的消息影响，总体来看资金面确实有转松的迹象，至少从数据上来看，11 月部分优质房企完成中票发行，10 月统计局个人按揭及房企自筹资金数据明显好转，其他消息有待后续观察验证。我们认为在“三稳”基调下政策底基本确认，但目前来看仍以“托底”为主。考虑到资金面回暖及房企依然面临明年初及展期部分还款压力，“活下来”可能可以达成，但要“活得好”仍然并不容易，基本面底预计会有一些滞后。个股方面，我们建议关注低估值且经营相对稳健的相关标的包括万科、保利等，此外建议关注快速发展的物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活等。

　　风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。