房地产市场边际回暖 景气度有望持续回升

　　多位业内专家表示，随着销售、投资等数据环比改善，当前房地产市场的积极变化更加明显，回暖势头向好。后续稳定房地产市场政策措施实施力度有望逐步加大，政策效果将更加明显。可以预期的是，房地产市场景气度有望持续回升，同时，随着房地产市场趋稳，下半年其对经济稳定的作用将逐步显现。

　　销售数据将环比好转

　　由于基数效应等因素，简单根据同比数据判断房地产市场形势会存在误区。从环比来看，6月房地产销售数据进一步回暖。据克而瑞研究中心监测，80个重点城市6月前20日新建商品住宅累计成交量达1416万平方米，环比增长18%；重点35城开盘去化率自5月下旬便逐步企稳回升，增至52%。

　　万科董事会主席郁亮日前在万科2021年年度股东大会上也表示，进入6月之后房地产销售数据环比明显上升。克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，6月销售数据环比显着回升是大概率事件，整月增幅料维持在2成左右，同比降幅也将收窄。

　　政策密集出台，部分刚需和改善性需求持续释放，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平预计，房地产市场或于二季度末迎来销售底。

　　贝壳研究院认为，销售端的回升也使得房企资金流得到补充，进而带动房企投资开工有所改善。根据国家统计局日前发布的数据测算，5月房地产开发投资额和房屋新开工面积分别环比增长14%、29%。

　　从土拍市场来看，加速回暖的迹象更加明显。易居研究院智库中心发布的《百城土地成交报告》显示，6月前20日百城土地成交金额为1661亿元，环比5月前20日增速为53%。

　　克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，二季度以来，房地产市场利好政策不断，在“房住不炒”的大方针下，诸多地方优化了相应的政策，意在盘活市场与提升购房积极性。市场预期的改善叠加集中供地城市土拍规则优化，将在一定程度上提振房企拿地的信心。

　　融资环境逐步改善

　　在销售环比回升的同时，房企融资环境也在持续改善，助力缓解房企现金流压力。

　　Wind数据显示，截至6月29日，房地产行业信用债发行数量为58只，较5月同期的43只明显增加。随着房地产市场的逐渐回暖，更多海外资金开始关注中资房地产债券的投资机会。据悉，美国对冲基金Gramercy Funds已购入2亿美元中资房地产债券，并将继续增持。

　　在房企融资环节，近期多家优质民营房企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币债券。同时，监管部门也在持续推动商业银行合理发放房地产开发贷款，并重点支持优质房地产企业，通过并购贷款和发行债券并购困难房地产企业优质项目。市场人士表示，在政策利好下，未来房企融资环境将持续改善。

　　融资环境的回暖，也让房企更有底气应对本轮偿债高峰。从房企境外融资看，碧桂园表示，将提前回购约4.11亿美元票据。不仅是碧桂园，多家房企也在真金白银回购美元债，提振市场信心。

　　比如，6月20日，复星国际宣布对两笔境外债券回购，总金额不超过2亿美元；随后在22日又发出公告称，要对两笔年内到期境外债券进行全额回购。此外，远洋集团今年也曾两次提前偿还到期债务。在4月提前偿还一笔美元债后，其未来两年内再无美元债到期；6月又提前一周将两笔ABS债券偿还，总金额8.75亿元。

　　良好发展势头料延续

　　展望下半年，随着各项支持政策的出台和逐步落地，房地产市场景气度有望持续回升，呈现良好发展势头。

　　就房地产投资角度而言，连平预计，房地产投资可能于三季度触底企稳。在疫情得到有效控制的前提下，四季度有可能出现小幅回升。渤海证券研究所分析师周喜认为，疫情得到控制和房地产政策优化，有望通过提升消费者购房能力及扭转预期推动销售的进一步向好，进而对投资形成带动，房地产开发投资同比增速有望在四季度回升至4%左右。

　　民生证券分析师周君芝也表示，下半年房地产销售料好于上半年。“递延需求释放、政策刺激效果落地等因素，都将推动下半年房地产销售同比增速将好于上半年，这也意味着居民信贷规模将回升。”她说。

　　除了房地产投资和销售将进一步回暖以外，房企对房地产市场发展形势也持乐观态度。郁亮日前表示，“短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢、温和的过程。”

　　从房地产政策而言，短期来看，连平认为，当前房地产市场仍处于探底过程，有必要从供需两端进一步推出有力度的政策举措，着力促进购房需求释放，改善房企融资环境，促进房地产市场平稳健康发展。比如，适度下调房贷利率、下调房贷首付比例、商业银行加快开发贷审批和发放速度、优化融资环境等。

　　中信证券首席经济学家诸建芳表示，预计房地产政策将围绕刚性和改善性需求充分发力，为房企和地产链转型提供时间窗口，并有力促进地方经济稳定增长。