万科Ａ：2022年公司的经营服务业务全口径收入为512.6亿元

　　万 科Ａ(000002)04月18日在投资者关系平台上答复了投资者关心的问题。

　　投资者：公司去年公告回购金额：不超过人民币25亿元，不低于人民币20亿元。回购价格：不超过人民币18.27元/股。可是到本月公告，发现才回购12亿元，请问是什么原因停止回购?

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。2022年3月30日公司董事会同意公司使用自筹资金以集中竞价方式回购公司人民币普通股（A股），回购期限为自公司董事会审议通过回购股份方案之日起3个月内（2022年3月30日至2022年6月30日）。期限已届满，有关回购的情况请详见《关于公司A股股份回购结果暨股份变动情况的公告》。

　　投资者：亲爱的董秘，想问一下关于存货资产减值是不是不充分？22年行情要差于21年，但是公司减值却少于21年。谢谢您

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司一直以来都坚持稳健的财务策略，根据相关规则的要求，结合市场变化和项目实际情况，定期会对所有项目进行动态减值测试，评估项目盈利情况，以审慎确定是否需要计提减值。目前看已经计提的减值是充分的，审慎反映了市场风险，符合资产的实际情况，未来会持续评估项目的盈利情况。

　　投资者：根据公司公布的信息，万科的财务状况在业内属于比较健康的状态。但是有两个方面令人很难理解：其一是拿地不积极，保利，中海等都在抓紧时间扩大市场份额；其二是销售回暖也逊色于同级别友商。这是什么原因导致的？是万科自身的战略使然还是万科国企身份不明确导致的？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。您所提到的问题在3月31日的业绩推介会上公司管理层有详细回应，您可查阅“投资者关系活动记录表”了解具体情况。

　　投资者：尊敬的公司管理层您好：作为投资者很关心公司每年的权益拿地总金额，请问通过公司公布的年报中的哪些数据可以算出公司年度权益拿地金额？请以2021年年报为例详细说明2021年度公司权益拿地金额计算方式和过程？非常感谢。

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司在2022年报之“董事会报告”章节披露了公司年度权益拿地金额，2022年公司获取新项目36个，权益地价总额约496.4 亿元。谢谢。

　　投资者：万科2021年报披露房地产开发系统共有员工17,323人，但在2022年报中仅披露集团在册员工，社会责任报告也无相关细分披露，请问为何今年不再披露这一数据？是否能在此回答下2022年房开系统员工人数？该数据利于股东衡量贵司的人效。谢谢。

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。

　　投资者：房地产行业的高杠杆高周转模式已经不能持续，消费者对房子会更注重质量和装修，如何吸引消费者，给消费者更好的质量满足消费者需求，在这方面公司以后打算如何应对？是否会像欧美房地产商一样，打造温馨精装修吸引消费者？毛坯房的溢价消失后，只能通过装修提升溢价，公司是否考虑做全产业链？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。万科很早就实现了主流产品的装修交付。产品与服务是公司连接客户最重要的纽带，公司近年来也在持续推进美丽社区、物业管家前置、工地常态化开放、交房即交证等管理举措，希望能让客户感受到我们在产品和服务上的持续进步。

　　投资者：从表述上看，万科似乎计划在开发业务中保持守势，在经营性业务上发力。但是现在经营性业务收入已经做到了500亿，竟然还不赢利。公司预计多少收入规模才能实现盈利？1-2年内的盈利规模能做到多少？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。2022年公司的经营服务业务全口径收入为512.6亿元。由于公司对经营性业务都采用成本法进行核算，对于已开业项目都需要计提折旧摊销，因此从报表上看，这部分业务投入大，但毛利率和回报水平都比较低。有关公司经营性业务经营情况及未来发展展望，您可关注公司2022年报。

　　投资者：亲爱的董秘您好，祝总说定增不是因为缺钱而是为了股债结构，那对于公司来说怎样的股债结构是合理的？谢谢您

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司的股权融资和债权融资都是为业务发展服务的，股债结构不是一个静态的指标，也需要和公司的业务发展、经营水平相适配。

　　投资者：请问公司有审计委员会吗

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司董事会下设立了审计委员会。

　　投资者：3.31号发出的派息通告什么时候兑现到账户上？谢谢

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司2022年度利润分配方案还需经年度股东大会审议通过后方可实施，请留意相关公告。

　　投资者：请公布总经理陈秋有持股情况？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司总裁为祝九胜先生。

　　投资者：你好，我是万科A投资者，需要近几年的包括2022年的纸质年报，能邮寄给我吗？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。您可电话咨询或邮件发送至IR@vanke.com。

　　投资者：董秘，您好！请问公司在维护投资者关系上有何举措？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。本集团一向重视投资者关系。除了及时充分的信息披露，本集团还坚持通过各种方式保持与投资者的沟通与互动，形式包括接待投资者来访和电话会议、参加境内外机构组织见面会/线上活动，组织月度销售和经营会议、深交所互动易回复投资者提问、召开业绩发布会等。详细情况见公司2022年报。

　　投资者：请问公司非公开增发股票是在在股票净破的基础上按着30日股价波动的价格区间打8折对吗？那按着这个价格13.36这个价格是非公开发行价格吗？是否损害公司利益呢？跌破净资产是否存在国有资产流失呢？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。A股发行方案经过股东大会审议通过后，还需要向监管机构提交增发申请。目前公司和中介机构正在准备申报文件，关于后续的进展情况，也请大家关注公司披露的信息。对于A股增发，公司会综合考虑行业情况、市场机会、投资者反馈、未来资金使用以及所能创造的回报等多方面因素，谨慎选择发行A股的时点。

　　投资者：做为董秘为什么不回复上次提问?公司回购为什么才12亿，

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。本次回购的情况请详见《关于公司A股股份回购结果暨股份变动情况的公告》。

　　投资者：请问万科为什么采用用成本模式而不采用公允价值模式对投资性房地产就行入账？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。企业采取成本模式还是公允价值模式，是一种会计政策选择。公司始终追求“有现金流的利润”，坚持稳健的财务政策。

　　投资者：2023年一季度保利、中海、招商蛇口的销售额都超过了2019年同期的历史高点，但万科只有历史高点的70%。万科落后于主要竞争对手是因为什么？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。您所提到的问题在3月31日的业绩推介会上公司管理层有详细回应，您可查阅“投资者关系活动记录表”了解具体情况。

　　投资者：2、合同负债较年初下降了1712.78亿元，从报表上看形势很不乐观，因为这一定程度上也影响着2023年的业绩，请问今年有何应对措施积极进行改善？3、万科房地产业务的销售是以渠道销售为主还是以自己销售员销售为主？各自占比是多少？据我了解，支付渠道销售的佣金是先资本化的然后随着房地产交付而结转费用，那么支付自己销售员的奖金是直接费用化还是先资本化？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。2022年受市场变化影响，公司销售规模也出现下滑，而22年又是交付结算大年，因此公司的已售未结有所下降。公司会继续坚持积极的销售策略。目前公司的在售资源比较充足，可以支撑未来两到三年的业务发展。公司房地产业务的销售是根据所在城市特点以及项目特点灵活采用相匹配的销售策略，并不会硬性约束各类销售模式的占比。公司销售过程中发生的佣金按照相关会计准则的要求进行处理。

　　投资者：1、2022年在房地产市场紧缩的同时，万科也进行了相应的缩表，负债总额（合并报表层面）较年初下降了1937.32亿元，但是有息负债（长短借应付债券一年内到期的非流动负债，未剔除租赁负债得影响）反而上升了479.57亿元，这个是什么原因？另外我注意到万科半个月前有个公告，提前2年赎回了15亿元的债券，该债券的利率为3.02%，大大低于万科2022年的平均借款利率，这又是为什么？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。万科长期坚持稳健的财务策略，保持行业领先的信用评级，这是我们实现安全、持续发展以及获得金融机构等各方长期信任支持的重要基础。在融资上，公司会继续保持多元化的融资通道，保持融资总量基本稳定，保有融资弹性，不断优化融资结构，降低融资成本，确保信用安全。融资始终是为有质量的发展服务，公司融资的安排会与公司的业务发展、经营水平相适配，总体上公司会有序控制总量，保有融资弹性，重点是会优化债务结构成本。具体融资节奏会根据市场和经营情况灵活调整。关于赎回15亿元的公司债券，是因为“20万科01”附3年期末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权。目前的操作是公司债券的常规操作。

　　投资者：4、2022年对联营合营企业的投资收益出现亏损，与2021年相比减少了56.87亿元的利润，这个是什么原因造成的？主要是哪些合作项目？公司目前主要与哪些房地产开发商有合作关系？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司对联合营企业的投资体现在长期股权投资中，目前开发类业务投资占大头，此外还有经营服务类（如商办、物流）、以及少量上市公司股票投资类的财务投资。近年地售比上升的影响反映在结算端，导致结算毛利率整体有所下降，22年结算的非并表项目毛利率普遍偏低。而经营服务类业务按照历史成本法记账，随着开业、运营项目的增加，折旧摊销总量也在增长。

　　投资者：请问3月31日业绩交流会多为高管表示去年及近期拿地毛利在20%，是否为“扣除税金及附加”后的毛利率？如果为未扣除，则和祝总之前提到12%左右的净利润是不匹配的，请解惑，谢谢！

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。3月31日业绩交流会上公司管理层表示新拿项目的平均毛利率是税前毛利率在20%左右。净利润率则还需要扣除税金与附加以及期间费用等。需要特别说明的是，公司投资新项目的财务衡量指标不仅关注净利润率，也关注内部收益率（IRR）。且IRR很多时候对衡量项目的优劣更有参考意义。

　　投资者：2023-02-13增发预案披露，非公开增发不超过11亿股，拟募集资金150亿元，进度：股东大会通过。 请问公司是否已向交易所提交增发申请

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司面向特定对象发行A股方案于3月8日经股东大会审议通过，目前正在准备申请材料阶段，尚未向交易所提交增发申请。

　　投资者：公司在2021年上半年所拿地块，几乎全部陷入亏损，请问2021年报是否已经足额计提损失？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司一直以来都坚持稳健的财务策略，根据相关规则的要求，结合市场变化和项目实际情况，定期会对所有项目进行动态减值测试，评估项目盈利情况，以审慎确定是否需要计提减值。目前看已经计提的减值是充分的，审慎反映了市场风险，符合资产的实际情况，未来会持续评估项目的盈利情况。

　　投资者：摇号拿地我看万科一直都运气不好拿不到地，22年三季报刚说的有业绩压力，那么公司怎么解决嘞？另外公司引以为傲的经营性业务似乎业绩不如友商这又如何解释？公司对于住开第一梯队的定位是在top3还是top5还是top20都是？谢谢你，请尽快回答

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。您所提到的问题在3月31日的业绩推介会上公司管理层均有详细回应，您可查阅“投资者关系活动记录表”了解具体情况。

　　投资者：公司7元每股向博裕资本，58同城增发25%的万物云股票，几年之后99元每股进行回购，短短几年时间溢价十几倍进行回购，并且万物云上市之后股价折合人民币只有20多元，为什么要溢价好几倍回购原始股呢？这其中是否有利益输送？

　　万 科Ａ董秘：感谢您对万物云的关注。公司不存在回购博裕资本和58同城所持万物云股权的行为。物业股的估值会根据资本市场情况而变化。

　　万科A2022年报显示，公司主营收入5038.38亿元，同比上升11.27%；归母净利润226.18亿元，同比上升0.42%；扣非净利润197.62亿元，同比下降11.7%；其中2022年第四季度，公司单季度主营收入1661.65亿元，同比下降8.35%；单季度归母净利润55.67亿元，同比下降4.59%；单季度扣非净利润32.62亿元，同比下降46.48%；负债率76.95%，投资收益40.94亿元，财务费用26.15亿元，毛利率19.55%。

　　该股最近90天内共有23家机构给出评级，买入评级20家，增持评级2家，中性评级1家；过去90天内机构目标均价为21.46。近3个月融资净流入12.2亿，融资余额增加；融券净流入1110.28万，融券余额增加。根据近五年财报数据，估值分析工具显示，万科Ａ（000002）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力良好，营收成长性较差。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率、经营现金流/利润率。该股好公司指标2星，好价格指标3.5星，综合指标2.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

　　万 科Ａ（000002）主营业务：房地产开发及相关资产经营和物业服务。