新房策催化四因素助力楼价再升

　　香港特首林郑月娥的施政报告锐意重塑置业阶梯，惟受首置盘规模不足，公屋居屋供应大幅落后，私楼憧憬放宽换楼期，及未提增加土地供应4大因素影响，购买力涌入各类物业市场，推动楼市再度升温。

　　施政报告公布(上月11日)至今将近一个月，10月份10大屋苑共录191宗成交，按月增14%。另半数屋苑尺价续升，不少高价成交更于施政报告公布后诞生，尤其上车屋苑表现最好，天水围嘉湖山庄3房连天台户尺价1.1万元创新高，显示买家未有因当局公布房策而减慢入市，反而之前持观望态度的准买家，陆续涌入市场。

　　特首林郑月娥虽然在施政报告内着力重塑以公屋、绿置居、居屋、首置上车盘及私楼组成的5层置业阶梯，但各类供应短期未到位。

　　先说最受港人注目的首置上车盘，先导计划只选址了安达臣道地皮作试点，仅提供1000伙，相对近5年私楼吸纳量平均每年约1.5万伙，只占7 %，算是杯水车薪，长远能否增加供应，更取决于能否落实公私营合作。对于等候入市多时的中产上车客，首置盘供应存在众多未知之数，情愿赶快购买私楼置业。其次，首置上车盘设有入息下限，家庭申请初步为5.2万元，意味着收入未达下限的买家无缘受惠计划，反而根据目前按揭保险安排，以最高按揭成数8成，2.25厘及还款年期30年计，月入只需约4.5万元，已可购入楼价600万元的单位，单计入场门槛反而比上车首置盘更低。此外，公屋、绿置居及居屋恒常化，但供应规模亦未达标。如公屋及绿置居未来5年平均仅1.5万伙，较长远房策目标平均每年2万伙，仍然短缺5000伙，而居屋每年亦只有5000伙，较目标每年8000伙，低3000伙或4成。单位供应大幅落后，令置业阶梯难以成形。

　　在私楼方面，施政报告既未再加辣，明言以置业主导，甚至有意放宽换楼期至9个月，增强市民入市及换楼的信心，过去一个月换楼成交活跃，推高中大型单位楼价。例如将军澳致蓝天早前有4房户以1280万元沽出，实用尺价1.3万元创新高。更重要的是政府虽然提出多项房策，惟核心的土地短缺问题未有解决，施政报告未提出大规模觅地计划。而当局亦承认，目前短中长期所能提供60万伙，较“香港2030+”蓝图估算所需100万伙，有多达40万伙短缺；短期内要达至长策目标10年28万伙公营房屋，目前仍然缺少4.4万伙土地。

　　增加土地供应的步伐未有进展，令市民忧虑置业阶梯构想成空中楼阁，楼价或继续升，故此加快入市。有分析认为，政府应尽早推出更多增加土地供应措施，并加快建屋步伐，以释除市场忧虑。 ：