楼面价与房价大概比例是多少，影响房价的主要因素有哪些？

　　楼面价为单位建筑面积分摊的土地出让价格，房价是一套房子出售的价格，一般的房价都是在楼面价的基础上确定的，那么楼面价与房价大概比例是多少呢？

　　楼面价与房价大概比例是多少？

　　楼面价是指土地价格除以土地允许的最大建筑面积。每块土地被收购时，基本上都有容积率规定，规定了土地的最大建筑面积，楼面价表示项目出售时包含在单位售价中的土地成本。楼面价=土地总价格/规划建筑面积=土地单价/规划容积率；规划建筑面积=土地面积*容积率；容积率=地上建筑总面积/规划用地面积；例如，拍卖的土地面积为13145平方米，容积率为3.2，成交最终价格为4.63亿元，楼面价=46300000/(13145 * 3.2)=11007元/平方。

　　一般来说，房价是指房地产在特定时期的市场价值，即房价：土地价格+建筑价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。另外，房价的价格定位是由很多因素组成的。也就是说，它由土地成本、建安项目成本、税收和财务成本、净利润、管理和开发成本、公共配套设施成本、所得税、销售成本、项目前期成本和基础设施成本等10个因素组成。据估计，土地成本约占房地产开发成本的40%，这取决于土地是如何获得的。如果通过激烈的竞争进行拍卖，土地成本可能占到开发成本的60%左右，甚至更高。

　　楼面价和房产成正比关系，一般房产的价格是楼面价的两三倍。但是在实际的房地产销售市场中，也存在着不成正比例的情况，因为有的开发商会根据周边环境、配套设施等因素调整成本，两者的关系需要根据具体情况来确定。

　　影响房价的主要因素有：

　　(1)经济因素。主要指国家和地区经济发展水平和居民收入水平，因为这些因素会影响房地产市场的供求关系，尤其是需求，从而影响价格，总的来说，经济发展水平高，居民收入增长快，市场需求大，会带动房地产价格整体水平高。

　　(2)社会因素。包括人口、家庭、城市化和消费者心理预期，其中的人口是一个重要因素，因为人口的数量、密度和结构决定了对住房和其他房地产的需求，从而影响房价。

　　(3)行政和政治因素。主要是国家或地区政府制定的相关经济制度、政策、法规和行政措施对房价的影响，特别是宏观调控政策、土地政策、住房制度、城市发展规划等都会对房地产供求产生重大影响，从而影响房价。

　　(4)房地产内部因素和周边环境因素。房地产的生产成本、质量、档次、房型、结构、朝向等内部因素反映了房地产本身的价值和使用价值，对房地产价格会产生决定性的影响，同时，房地产的周边环境和位置，如地质、气象、水文、地貌、生态环境等都会改变房地产的效用，造成价格差异。此外，交通等基础设施条件也会影响房价。

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