地产投资风往哪儿吹？ 从囤房到投地产私募基金

　　本报记者 包慧 实习生 黄心怡 杭州报道

　　在中国谈资产配置，房地产始终是绕不开的一个大类。

　　近日，国内多家第三方财富管理机构相继召开年会，房地产的投资和配置是永不过时的一个话题。站在又一次严厉调控的节点，房地产还有必要投资吗？如何投？

　　4月24日，一位地产业资深人士向21世纪经济报道记者表示，虽然2017年政府相继推出的“房住不炒”、“租售并举”、“集体土地租赁房”、“共有产权”一系列政策在一定程度上抑制了房价的投机上涨，但并不能真正解决当前的住房供需矛盾。

　　房地产投资一直是高净值人群资产配置中非常重要的板块。诺亚浙江区域总经理吴卫国4月23日接受21世纪经济报道记者采访时表示，2018年以来，诺亚浙江的客户共投资了约5亿左右的诺亚旗下地产基金，共约200多位客户。

　　谈及直接买房和购买私募地产基金之间的利弊，吴卫国表示，直接买房相对来说可能收益更高，也不存在管理费等成本。但直接买房会遇到很多问题，诸如限购限贷，或者需要全款甚至还要托关系（目前杭州新房需要摇号）。而投资地产基金的好处在于可以规避限购限贷政策，还可以分散风险，同时流动性也相对较强。房子买卖可能需要较长的一段时间，所以他个人更倾向于投资地产基金。

　　21世纪经济报道记者了解到，目前地产私募基金一般收取每年1%左右的管理费，过去的平均年化收益率在10%-12%。

　　最好时机？

　　诺亚财富旗下的歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹4月22日在接受21世纪经济报道记者采访时表示，现在正是房地产基金最好的时候。

　　为什么这么说？因为市场调控，总体市场资金偏紧，所以可选择优质开发商股权合作，这种大环境下房地产基金能争取到更为有利的条件。

　　开发商有多缺钱？根据国家统计局的数据，从资金面来看，今年3月份房企到位资金为3.67万亿，与去年基本持平，同比微增3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。

　　易居房产研究院研究总监严跃进4月24日对21世纪经济报道记者表示，房地产行业的资金明显收紧。对于当前地产行业来说，资金面收紧是大概率，总体上成本也延续上升通道。

　　在缺钱的情况下，房企融资成本普遍上升5%-10%。前述地产业资深人士表示，除了银行的开发贷还能勉强维持过去的融资成本之外，其它渠道的融资成本都上升了5%-10%。

　　谭文虹表示，在过去中国房地产发展的黄金年代，占主导地位的是开发商，开发商只要能拿地、开发、销售，基本上都是挣钱的，行业的特点是重资产，而且越重越好，很少人愿意股权分享，顶多愿意借债，房地产基金依附于开发商，主要做股债结合。

　　而目前市场情况发生了转变，债性资金受阻，所以地产私募基金可以进行一些更加创新的股权合作，从拿地开始，基金可以全程介入投后管理。

　　未来房地产基金会越来越走向自主化主动管理，比如说歌斐资产过去几年逐步减少了对传统房地产企业融资产品的投放，重点关注房地产开发类项目的真正股权主动管理，以及核心资产持有并运营等业务。

　　谭文虹认为，行业正经历着从房地产开发商到房地产服务商的转型。从2014年开始，已经有了新玩法：买楼改造提升经营，最后再卖出。核心是把资产改造和运营好，产生稳定的租金，租金收入越高，资产估值越高。

　　“从投资的角度，如果去买一个位于核心城市区位的优质资产，把原来经营不好的拿过来经营，让它增值，是比较稳健的投资。”谭文虹解释，在未来二十年，诺亚财富和歌斐资产将聚焦一线和强二线城市核心圈资产收购，包括上海内环的核心资产增值基金、精品小酒店基金等。

　　两块利润

　　而个人资金量有限，如何投资商办写字楼？

　　前述地产业人士透露，高净值客户可以联合购买，“我们现在已经出现这种情况，几个人联合起来买数层，单人买半层很难整体化经营，要么就买私募房地产组合基金。”

　　铁狮门中国区首席投资官陈志超日前在宜信财富2018年会上表示，铁狮门的投资策略主要重点关注一线城市，因为一线城市流动性更好。

　　铁狮门对接的是机构客户，陈志超称，个人客户可以通过宜信财富的地产母基金投资到铁狮门的项目，因为个人资金有限，面对市场较为弱势。而地产基金有机会拿到一线城市优质投资机会，其中有两块利润，一是开发过程中开发商享受的利润，二是资产价值增值。

　　谭文虹认为，由于开发销售的传统盈利模式受到不断挤压，房地产投资会逐渐转向持有型物业，机构尤其是保险公司，将逐渐成为地产基金投资的主要参与者。一方面都是长周期比较匹配，大的险资既可直接买，也会参与外部基金做分散配置，而小险资更多会参与外部基金。

　　银行类的资金更为稳健，地产基金虽没有与银行资金直接合作，但在收购资产端时可以通过并购贷和物业贷的形式合作。