房地产行业数据点评:投资增速好于预期,拿地销售有所回暖

　　事件:统计局发布行业数据,2018年房地产开发投资120,264亿元,同比增长9.5%(增速比1-11月份回落0.2个百分点)。

　　开发投资增速好于预期,未来仍有支撑。房地产开发投资增速虽然缓步下滑,但高于此前市场预期。2018年全年,房地产开发投资120,264亿元,同比增长9.5%,增速较1-11月份回落0.2个百分点,比上年提高2.5个百分点。其中,住宅累计投资85,192亿元,同比增长13.4%,增速回落0.2个百分点,比上年提高4个百分点。12月单月房地产开发投资10,181亿元,同比增长8.2%,较前值下降了1.1个百分点。其中,住宅投资7,165亿元,同比增长10.6%,增速下降2.0个百分点。我们认为,投资增速依然保持坚挺主因土地购置费和新开工/施工对其强有力的支撑,随着融资环境出现松动迹象,即便考虑到土地购置费的下滑,我们对2019年投资数据不必过于悲观,预计增速在5-6%之间(核心原因是施工面积在保持高增长)。

　　土地购置年底回暖,新开工和施工继续走强。2018年土地购置面积29,142万方,同比增长14.2%,较前值下降0.1个百分点,比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16,102亿元,增长18.0%,较前值下降2.2个百分点,比上年回落31.4个百分点。12月单月土地购置面积3,816万方,同比增长13.9%,较前值提高了5.8个百分点。8月以来单月土地购置面积增速下滑明显,但12月显着回升,多数房企认为年底是个较好的拿地窗口,且对明年拿地表现出较积极的意愿。12月土地成交价款2,356亿元,同比增长6.7%,受高基数影响较上月下降了11.1个百分点。12月土地成交均价6172元/平,同比下降6.3%。新开工和施工继续走强,2018年房屋新开工209,342万方,增长17.2%;施工面积822,300万方,增长5.2%。

　　单月销售面积止降回升,销售额继续回升。2018年商品房销售面积171,654万方,增长1.3%,比上年回落6.4个百分点。商品房销售额149,973亿元,增长12.2%,比上年回落1.5个百分点。销售面积增速下滑有所放缓,销售额增速略有回升。12月单月商品房销售面积23,050万方,同比增长0.9%,止降回升;商品房销售额20,465亿元,同比增长12.3%,增速继续回升。

　　投资建议:市值指数继续反弹下地产相对收益不大,在指数重回下行通道后地产的相对收益再次凸显。我们看好龙头房企,未来房企分化整合或加剧,推荐万科A、保利地产、招商蛇口、融创中国、碧桂园等。

　　风险提示:房地产调控政策风险、行业信用紧缩风险等。