德信中国赴港IPO 资本市场又迎浙系房企

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　　但浙系房企似乎并不甘于此。

　　9月18日，源承浙江，扎根长三角、深耕“杭派精工”的浙系房企德信中国控股有限公司(下称“德信中国”)向香港联交所提交了上市申请书。

　　区域性局限

　　在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构联合发布的“2018年中国房地产百强企业”榜单中，德信中国排名第63名。据了解，在此前的6年里（2013年-2018年），德信中国均入围该百强榜单。

　　然而，在全国范围内，德信中国的知名度并不算高。这或与其目前的布局有关。

　　虽然总部位于杭州，但2016年后起发力的温州地区目前已超越杭州成为德信中国物业营收的第一贡献“支队”。截至2018年6月30日，温州、杭州、徐州、湖州、嘉兴五地今年的营收分别为18.9亿元、4.3亿元、7372万元、4586.7万元、812万元，总计占总营收近99%。

　　从营收占比来看，德信中国目前的布局仍旧集中在长三角地区，且并未有大举向全国扩张之势。

　　招股书显示，截至2018年6月30日，就权益占比而言，德信中国总土储为636.3万平方米，其中600.9万平方米位于长三角地区。具体来看，浙江杭州、湖州、温州等地是其“重仓区”，分别持有24个、17个和26个项目。

　　事实上，德信中国虽然在招股书中表示，长三角地区城镇的分布密度为全国平均水平的四倍，房地产市场存在巨大增长潜力，但除上述浙江三地的土储外，德信中国目前在其他长三角城市的土储占比并不高，而布局不均衡的风险之一便是公司业绩或受个别城市影响而波动。

　　值得注意的是，在德信中国的土储资产包里，开发中物业的建筑面积约为471.8万平方米，占其总土储的74.15%;约121.3万平方米的建筑面积持作未来开发物业，占总土储的19.06%。数字背后释放的信号或是随着项目竣工结转，德信中国在短期内营收或增速可观，但公司保持长期业务增长或还需其拓宽土储版图。毕竟，与同是浙系房企的滨江2018年上半年就斩获296.7万平方米土储的势头相比，德信中国还需大幅扩充“粮草库”，才能慢慢追赶上浙系标杆房企的规模。

　　德信中国在其招股书中这样描述其战略：公司将继续巩固长三角地区的市场占有率，并计划重点布局全国中心城市及其周边地区，如武汉、郑州、长沙等。

　　不过，不知是否因浙系常年偏安一隅的关系，浙系房企外拓的路数，不如闽系“激进”，却也时常遭遇“水土不服”。此前，曾提出“三点一面”城市布局，即以杭州、上海、深圳为点，以长三角富裕县市为面的滨江集团(002244,股吧)就被外界质疑，其2017年房地产营收下滑近三成是否与其城市布局“机不逢时”有关。

　　目前，德信中国品牌辐射区域多为三四线城市，但随着调控政策逐渐蔓延至这些区域，如何在保持上述地区盈利增长的基础上，踩准节点进入其他城市，并从几乎已经被头部房企垄断的一二线楼市中“脱颖而出”或是德信中国接下来转型为全国性房企的必修课。

　　营收下降

　　招股书显示，期望从普通住宅开发商转型至提供全产业链整合服务商的德信中国目前虽在物业管理、酒店、物业租赁等方面有所涉及，但营收仍主要来自物业销售。

　　截至2018年6月30日，德信中国的营收为24.7亿元，较2017年同期的27.6亿元有所下滑。以整年度来看，2015年、2016年、2017年，德信中国分别实现收入56.95亿元、69.8亿元、65.54亿元，有所起伏。

　　但值得注意的是，利润并未随之下降。德信中国2015年、2016年、2017年及2018年上半年净利润分别为6465.9万元、5.13亿元、8.39亿元及4.63亿元，其中2018年上半年的净利润较2017年同期增长约77.39%。

　　利润上升的主要原因是由于其销售成本的下降以及毛利的上升。对此，德信中国表示，收入的减少主要是由于交付的总建筑面积减少所致，但部分收入下滑被每平方米平均售价的轻微增长所抵消。

　　事实上，如果说在2015年、2016年，德信中国仅是“薄利”销售的话，公司2018年上半年毛利率已达33.4%，和今年上半年净利润傲视群雄的恒大已相差不远。但值得注意的是，2018年上半年，德信中国18.7%的净利率与“利润王”中海(26.2%)相比，还有一定差距。

　　此外，随着规模的增长，与其他房企一样，德信中国的流动负债总额也随之增长。2017年是转变之年，德信中国流动负债从159.4亿元跃至271.9亿元，同比增加71%。截至2018年上半年，德信中国流动负债达到338.1亿元。

　　资产负债表显示，截至2018年上半年，德信中国持有现金及现金等价物49.9亿元，开发中物业货值205.9亿元。通过上市拓宽融资渠道保证项目的持续投入和发展或是德信中国赴港IPO的原因之一。

　　德信中国在招股书中表示，其60%上市募集的资金将用于开发现有物业项目，30%将用于潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本，10%用于一般公司及运营资金。

　　德信中国如能成功上市或将给沉寂已久的浙系房企带来些许“生气”，但德信中国是否会获得香港资本市场的垂青并给予其高估值还有待关注。