新股前瞻成败皆杠杆，奥山控股赴港算盘

　　最近一个月，内房股走势“坚挺”，究其原因，整个房地产板块的估值已经跌到历史底部，股价已经充分反映了未来悲观的预期。不过即便板块估值如此之低，也挡不住房企想要上市的步伐，获悉，11月22日，奥山控股有限公司向联交所主板提交上市申请资料。

　　奥山控股是一家总部位于湖北省的物业开发商，自2003年以来于房地产开发行业经营达15年。奥山控股主要经营住宅物业开发，亦涉及商业及混用物业，公司物业还包括冰雪运动和娱乐的物业。代表产品分别为奥山世纪城下、光谷创意街区和奥山国际冰雪运动旅游小镇。

　　奥山控股的重心一直放在湖北省，少部分部分项目位于重庆、浙江和四川。截止到2018年9月30日，集团共有23个项目，包括由附属公司开发的22个项目及由联营公司开发的一个项目。公司应占总土地储备的估计总建筑面积约为3百万平方米。

　　武汉是中国中部的交通枢纽城市，近年来，在高铁的带动下，武汉经济发展迅速，人口持续快速流入，近5年名义GDP增长速度超过10%。而武汉的房价从2016年起大幅上涨。

　　 　　上表显示的是武汉全市的平均房价增速，而如果只考虑核心市区，房价平均涨幅则远远高于8.9%。我们可以通过奥山控股的住宅售价来验证。

　　上表显示，从2015年到2018年，奥山控股的住宅平均售价涨幅超过一倍。奥山控股“享受”到了武汉房价“疯涨”的红利。不过今年随着中美贸易战及国内去杠杆政策，房市已经逐渐冷清。认为未来几年武汉房价将保持窄幅波动。下面开始讨论奥山控股的基本面。

　　 注：净资本负债率=(计息负债总额-现金-银行结余)/权益总额 　　奥山控股的营业收入近三年保持增长停滞，毛利率随着项目结算的周期呈现剧烈的波动，因此利润也呈现剧烈的波动。奥山控股的净资本负债率高于房地产行业的平均水平，显示出公司的经营比较激进。

　　房地产行业是资金密集型行业，房地产企业的资产负债率一般也比较高，由于房企之间的融资结构和融资利率的差异，造成不同房企之间的盈利能力差异很大。下面来考察奥山控股的融资结构和融资成本的状况。 　　房企的融资来源主要靠银行贷款和其他借款，其他借款主要包括信托贷款，债券融资等。一般来说，银行贷款的成本最低。银行对房企的尽职调查和风控也是最严的。

　　上表显示，奥山控股的融资利率一直比较高，目前大型民营房企的平均融资成本在7%以下，而国营房企则在5%以下。奥山控股的在2015年和2016年的融资成本都在10%以上，2017年有所下降，但是2017年奥山控股大幅增加非银行借款，财务杠杆较2016年大幅提升。认为，在2017年大幅加杠杆的房企今年都比较难受，因为今年的融资环境十分紧张，融资成本显着上升，而去年开发的项目今年又要不断的消耗资金，所以这些房企的资金比较紧张。

　　认为，像奥山控股这一类房企，目前财务杠杆过高，而如今房市已不再像过去火爆，它们迫切谋求上市降低财务杠杆，降低经营风险。不过除非市场给的价格足够“诱人”，否则投资者还是谨慎为妙。