广发2022年物管股策略：优选经营稳健龙头 关注超跌民企龙头

　　财联社(上海，编辑 周新旸)广发证券展望2022年物管板块时表示，投资者应该采用两大投资策略：优选关联房企经营稳健的龙头；策略性关注超跌的民企龙头。

　　港股市场汇聚了国内绝大多数物业管理上市公司，例如彩生活（01778.HK）、雅生活服务（03319.HK）、碧桂园服务（06098.HK）、恒大物业（06666.HK）等物管股。

　　报告认为，具有长期增长潜力的物管企业应当具有以下两个特征之一：具有持续的单位面积归母净利润增长能力；或具备外拓上的核心竞争力，且外拓的市场足够大，能支持外拓长期增长。

　　2021年下半年以来，物业板块的下跌主要是外界对于房地产开发行业的担忧，以恒大事件为代表的地产风险事件引发了市场对物业管理行业前景和物管企业经营存续性的担忧。

　　物管行业10月下旬以来基本与地产板块同涨同跌，没有独立行情。当前物业行业的核心矛盾是地产压制。2021年下半年民营龙头物管企业跌幅较大，11月中旬以来央企龙头由于关联地产的经营稳健性走出了独立行情。

　　基于关联地产的经营风险这个核心变量，再综合考虑业绩增速、完成业绩指引的潜力以及估值，广发证券(000776,股吧)对2022年的板块有上述两大策略。同时，基于对跨行业的经营模式和估值比较分析，广发认为物业龙头长期动态PE估值应当至少在20x以上。

　　高速增长时代或迎来尾声

　　根据中国物管协会，2020年中国物管收入1.18万亿元，同比增长12.3%，增速创13年以来新低。量价拆分来看，增速放缓主要是新增面积放缓所致，在管规模330亿平米，同比+6.6%，创2015年以来新低。

　　分来源来看，主要是以服务社会化为主的存量房渗透率提高带来的增速减弱，过去几年行业以面积增长推动的高速增长时代或迎来尾声。

　　企业端，龙头物管企业关联方交付贡献在新增面积中占比在2021上半年下降至24%，对规模增速贡献下降至8%，地产交付对企业的贡献边际减弱。存量市场，外拓和收并购的竞争依然激烈，今年Q3以来的并购窗口期，优质标的的估值依然不便宜。

　　广发认为物管行业龙头崛起，并且在寻找第二成长曲线。2020-2023年重点物企业绩指引CAGR平均46%，即便在今年增长压力较大的情况下仍未下调。但在面积端增长预期放缓的情况下，重点公司的业绩增长仍然存在一定的缺口。

　　广发对港股中重点公司完成2023年指引的潜在能力进行了测算。以“面积”和“单位面积归母净利润”为核心变量拆解各物企的核心竞争力和未来的增长因子。

　　在面积端贡献边际减弱和住宅类物业长期利润率趋势下行的前景下，广发认为具有长期增长潜力的物企应当具有以下2个特征之一：（1）具有持续的单位面积归母净利润增长能力；（2）具备外拓上的核心竞争力，且外拓的市场足够大，能支持外拓长期增长。