两部门发文 4万亿REITs破冰在即！这些A股标的或将受益

　　资本市场支持租购并举的重磅政策终于落地了！4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁相关工作的通知》(以下简称“通知”)称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类产品，积极推动多类型具有债权性质的产品，试点发行房地产投资信托基金(REITs)。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展。

　　这是住房租赁领域的首份政策落地文件。有业内人士点评称，此前市场已经试点发行了多单住房租赁类产品，这次发文是对前期试点情况的规范，通过文件明确相关程序标准。

　　所谓REITs(Real EstateInvestment Trusts)即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　值得注意的是，住房租赁此前有多种试点类型，据国泰君安(601211)研报统计，2017年已经获批的包括私募抵押型及类REITs、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、 ABN(资产支持票据)等已达500亿元。但是，这些产品当中，私募抵押型REITs和类REITs仍是主流，且债权性质REITs居多。

　　但中金公司指出，近年来层出不穷的“类REITs”产品实质多为偏债权类私募产品，少数在发行方式、股权类比例等层面有所突破的产品，也主要服务于发行主体的融资需求，国内此前尚无面向公众投资人、在公开市场交易的、标准化的权益型REITs。

　　(国内REITs发展历程，图片来源：民生证券)

　　而此次证监会和住建部联合发布通知推进住房租赁相关工作，明确了租赁住房作为首批标准REITs产品的基础资产类别之一，为在实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

　　有阳光城(000671)人士也表示，原来的REITs不是真正意义上的REITs，都是类REITs，缺少二级市场，流通性差。《通知》明确了住房租赁，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率。

　　REITS意义何在？

　　通知中列出了试点REITS的三点意义：

　　1、住房租赁，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；

　　2、有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；

　　3、可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。

　　谁可以搞REITS< strong < strong

　　根据《通知》，开展住房租赁需要满足至少三项条件，一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；

　　二是物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；

　　三是原始权益人公司治理完善且最近两年无重大违法违规行为。

　　满足上述基础条件之后，政策将优先支持两大类项目，一是大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域的住房租赁项目，二是利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目。

　　政策鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展。主体方面，支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过方式盘活资产；资产方面，支持将限制的商业办公用房等，改建为租赁住房，并开展融资；项目方面，优先支持项目运营良好的发起人(原始权益人)开展住房租赁。

　　为了推动住房租赁快速落地，提高各环节工作效率，住建部门和证监系统将分别在审核环节设立“绿色通道”。

　　REITs市场空间几何？

　　中金公司认为，REITs的推行在“房住不炒”政策背景下极具必要性。REITs的本质是让广大中小机构乃至个人投资人参与到大宗房地产投资中，分享物业租金回报及增值收益。

　　相较于直接购置实物资产的“炒房”路径，REITs能够为中国居民家庭提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道，对于降低居民部门住房杠杆水平、平抑炒房预期、防范系统性市场风险具有重要意义。

　　(图片来源：中金公司)

　　中金公司表示，根据其他国家市场估算，中国REITs市场空间预计可达4万亿元。其中，以租赁住房(尤其是长租公寓)为底层资产的标准化公募REITs适合于在当前“房住不炒”政策背景下率先推出。

　　利好哪些股？

　　而在REITs政策落地后，相关概念标的也有望受益！东北证券(000686) 推荐关注三条主线：

　　1) 在目前的租赁政策的红利催化下，我们将持续看好租赁市场的巨大发展空间。 推荐世联行(002285) 、滨江集团(002244) 、三六五网(300295) 、嘉宝集团(600622) 、昆百大 A、国创高新(002377)

　　2) 在房地产调控政策较难松动的背景下，我们认为龙头公司比较优势 sf 将更加突出。推荐万科A(000002)、保利地产(600048) 、华夏幸福(600340) 、新城控股(601155)、阳光城

　　3)在北京总规和京津冀一体化发展提速的阶段，我们看好在北京及京津冀土储较多的公司。建议关注金融街(000402)、北京城建(600266)