【房地产】陈立：高信用坚守基本盘 高成长搏向上弹性——2022年物业服务投资策略

　　板块与公司业绩与经营回顾：1)行业空间大：我们预计截至2025年行业市场空间有望达到3万亿；2)收入业绩高增，利润率稳中有升：A+H股50家物业企业2021年上半年合计实现归母净利润139.41亿，同比+80.60%；毛利率由2017年22.65%升至2021年H1的28.91%，净利率由2017年的12.17%升至2021H1的15.56%；3)公司间出现分化：综合来看，背靠房地产开发商、住宅业态占比高、且存在较强的交付体量及并购逻辑的公司，整体营收利润规模增速较快；4)未来业绩有支撑：在管与签约面积保持高速增长，全年均有望超过40%。

　　2021年资本市场表现：1)行业层面上半年表现强势，下半年持续调整：关联方风险与对行业政策担忧主导板块行情，估值探至底部；2)板块内部估值体系重塑：抗风险能力成为公司估值分化的主要驱动因子，公司经营的稳定性取代成长性，在这个时间段内成为估值的决定性因素。

　　行业未来趋势判断：1)景气度：维持在高位，行业空间依旧广阔；2)政策：沿市场化、规范化的方向制定，有望长期利好行业发展；3)格局：龙头优势稳固，马太效应初现；4)运营：经营更独立，业务范围延展、细分领域专业化，科技化构建护城河。

　　投资策略：2021年，物业行业与公司基本面稳中向好，行业优质赛道与公司高成长逻辑不变。资本市场表现较差，主要受房地产关联方信用风险拖累。从行业发展趋势看，我们认为行业格局已经较为清晰：强者恒强；同时，也存在一线公司凭借资本市场助力及自身卓越经营跻身龙头之列。投资方向上，我们看好行业龙头及优质一线，或细分赛道上有较强竞争力的头部公司。

　　短期，考虑到房地产行业下行或超预期，房企信用风险蔓延到物业公司或将持续一段时间，压制部分公司估值，因此短期高信用房企相对收益或更为显着，建议关注背靠国企、央企的头部公司，如：保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等；中长期，待房地产信用风险渡过，建议关注成长性行业龙头与优质一线，如：碧桂园服务、融创服务、旭辉永升服务、金科服务、新城悦服务、世茂服务、建业新生活、合景悠活等；此外，细分赛道如商管、商写等在未来3-5年存在量价齐升的逻辑，建议关注优质的赛道龙头与一线品牌，如：华润万象生活、宝龙商业、【新大正(002968)、股吧】、星盛商业、卓越商企等。

　　风险提示：1、房地产行业竣工低于预期；2、房地产市场销售低于预期；3、物业费市场化进度低于预期；4、物管业务行业渗透率提升不及预期；5、部分业态物业市场放开程度不及预期；6。数据测算偏差风险。