地产最“惨”中报季，透露出了哪些讯号……

　　销售端的断崖更为明显。

　　还是国家统计局的数据，今年1至7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降了31.4%。如果单看上半年数据，全国商品房销售额仅为6.61万亿，和对比去年全年的18.1万亿元，只完成了1/3。

　　行业骤冷，头部企业们首当其冲。克而瑞统计显示，2022年上半年，百强房企全口径销售额合计34706亿元，同比降幅达50.3%。就连排名前十的房企，销售额也出现了从30%到50%的同比降幅。

　　种种信息显示，在2021年以微小增幅触顶后，房地产行业拐点真的到来了。一份份惨淡的年中报，一场场语气诚恳的业绩会背后，地产行业的新主线已经昭然若揭。

　　2022年8月底，万科中期业绩会，时隔多年，郁亮再次现身为万科站台。继2018年喊出“活下去”后，郁亮用四个字总结了地产行业的新基调，他说行业要想办法“生火取暖”。

　　保交付！

　　2020年三道红线落地之时，没人想到地产行业的回撤幅度会如此之大。

　　国盛证券研报显示，64家样本房企上半年营收同比下滑了11.5%，自2017年来增速首次告负；至于归母净利润，降幅高达47%，与去年全年相当。这是在寒冬中有能力维持经营者的现状，若将至今仍未给出财务报告的房企考虑在内，情况或许更为“惨烈”。

　　据Wind数据，79家A股上市房企样本中，，有45家房企归属上市公司的净利润预计亏损，亏损总金额预计超271亿元；此外，有34家房企预计盈利，其中有21家房企的净利润同比下降超50%。

　　值得注意的是，样本房企中能保持盈利的企业多是有着国字号、央字号背书的国企、央企；至于民营地产企业，则大多承受着巨大的经营压力。头部民企的管理层在业绩发布会上更是直言，在“救行业、不救企业，救项目、不救企业”的导向下，（民营）企业获得的有效支持还不够。

　　翻阅各家民营地产商的财报，可以发现营收利润普跌背后有着几个共性：一方面因为企业受到疫情影响，另一方面也与企业不惜牺牲利润也要保证现金流安全有关。毕竟，在如今的地产行业，现金流安全直接关系到企业能否“活下去”。

　　于是乎，外界可以看到，上半年许多民营房企都在做着几件相同的事情，保项目交付、保销售回款、保债务兑付，这是一条“一气呵成”的生存主线，是房企主动修复市场信心的基础。

　　关于保交付的重要性，无需赘述，从各家房企的中期业绩会就可见一斑。

　　头部民营房企龙湖对外披露称，上半年已如期交付70余个项目、5万余套住宅，100%按期交付，30%为提前一个月以上交付。业绩承压的腰部民营房企，比如融信中国，也在向外界传达着信号，上半年已累计完成交付超1.5万次，并仍在继续保障后续项目平稳交付。

　　烂尾担忧引发的断供危机，需要规模房企用实打实的交付来平息。因此无论规模大小，几乎每家民营房企都将保交付作为恢复信心的重点之一。

　　至于恢复信心的另一条重点，是保兑付。

　　稳债务

　　自恒大在2021年年中暴雷开始，地产行业内有关房企债务违约的消息就时有发，也是自那时起，降杠杆、保债务兑付成为“过冬”房企们的普遍选择。

　　迅速恶化的融资环境下，有人索性直接“躺平”，也有人顶着现金流压力义无反顾踏上“还债”之路……

　　比如今年上半年，融信中国先后在二级市场回购优先票据，并分别偿付了合计7亿美元以及共计12.35亿人民币的ABS。将时间线拉长，去年下半年至今，融信中国已累计净偿付公开债券和各类有息债务及相关利息近人民币300亿元。

　　融信中国是民营房企偿债的一个缩影，今年以来，包括碧桂园、雅居乐、建业、中梁等在内的近十家民营房企，都曾接连回购公司债券以优化债务结构，部分房企半年的偿债总额已超百亿规模。

　　如今，行业重构整合仍在继续，尽管上半年房地产行业的融资口已经有所松动，但对于相当大一部分民营地产商而言，融资层面的问题依旧难解。

　　统计数据显示，2022年上半年，房企累计融资总量为4126亿元，同比减少49%。按融资类型区分，据中指研究院监测数据，年初至今房地产企业非银融资总额5706.7亿元，同比下降56.5%；至于境外融资断崖更为明显，上半年房地产美元债券发行量同比下降77.2%。

　　当融资渠道不尽畅通，钱又该从何处来？答案是销售回款。

　　“活下去”

　　销售、回款，是地产企业得以运转的两条内部生命线。上半年，促销售、抓回款已经成为各家深耕经营的重点。然而行业下行期，销售、回款与归母利润之间，二者往往无法兼得。

　　一份更大范围取样的报告进一步显示，169家上市房企中，超7成房企归母净利润出现了下跌。

　　过去两年间，房企们为了加大销售回款，大量采取了促销及专项去库存等措施，部分房企的销售价格出现了一定程度的下跌，叠加限价以及市场下行等因素影响，行业利润下滑实属是“必然”。

　　在万科祝九胜看来，此刻企业首要的选择是确保经营安全，毛利率承压是一个短期的现象，从长期来看，毛利率还是要回到一个社会平均的水平。

　　除了上述因素外，2022年中报期正值房企在2020、2021年时所拿地块的去化周期。过去两年间，长三角及部分一二线城市地售比高企，这也让深耕上述地区的地产公司在利润层面承压。

　　比如融信中国，截至2022年6月30日，融信中国全国共计242个项目，总土储约2527万平方米；其中，长三角地区的土储占比达44%，一二线城市的土储占比达83%。今年上半年，尽管其收益总额达142.51亿元、合约销售达387亿，但同期的毛利润，仅有2.03亿。

　　不过，凡事都有两面性。与其他区域相比，受益于人口流动与区域经济水平，长三角及一二线的土地去化率相对较高。

　　从中期财报来看，上半年，超半数规模房企都在加大一二线城市及长三角的土储规模，优化土储结构。以碧桂园为例，上半年其新增9个项目，对应投资额仅为61亿元，其中71%分布在二线城市，其余29%则在三四线城市。

　　在地产行业内部也有着一个共识——行业修复的号角将率先从长三角及一二线城市吹响。随着行业复苏，届时，在一二线、长三角地区深耕的房企也将迎来一次价值重估。

　　然而，行业触底反弹仍道阻且长，7、8两月，房企合约销售额仍为有明显的修复讯号。“从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程”，8月底的中期业绩会上郁亮重申在6月的研判，“从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。”