住房租赁REITs酝酿启动 关注相关概念股

　　在业内呼吁和酝酿多年之后，我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道。《经济参考报》记者日前获悉，证监会正在加紧研究制定相关的政策法规，而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

　　从本质上看，REITs(不动产投资信托基金)属于资产证券化的一种方式。一些房地产企业已经尝试推出“类REITs”产品。不过，这些“类REITs”产品主要面向的机构投资人，真正公募REITs产品至今还未推出。 中国房地产开发集团理事长孟晓苏此前在公开场合透露，最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会，来推动不动产证券化。而记者也了解到，目前国内多家长租公寓管理企业在积极与证监会联系发行住房租赁资产证券化项目，尤其是REITs项目。

　　鼓励住房租赁市场发展成为今年房地产业的政策重点之一。在2016年国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、明确培育和发展住房租赁市场的基础上，2017年7月，住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励多种方式和渠道拓宽租赁住房来源，确立12个首批住房租赁试点城市。 在相关政策的推动下，业内人士预计，住房租赁的市场空间将非常广阔。有研究预测，2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元，2030年则可达4万亿元。一线城市人口净流入多，尤其是北上深三大城市的住房租赁市场规模以年均15%的速度在增长。

　　值得注意的是，长久以来，融资渠道窄一直是住房租赁企业面临的主要困境之一。评级机构东方金诚结构融资部总经理郭永刚在接受《经济参考报》记者采访时表示，目前我国长租公寓市场的参与者主要包括大型房地产商、酒店行业、房屋中介机构旗下的长租公寓运营商以及以互联网创业公司居多的其他运营商。“除大型传统房地产开发商具备丰富融资渠道外，其他公寓运营商目前主要依托于三种融资渠道：银行贷款或表外融资;通过互联网金融平台发行理财产品;股权融资或股东借款、私募融资。上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。”他说。记者了解到，住房租赁企业往往采取租入房源的轻资产运营模式，这种运营模式有利于企业快速发展，但也导致其没有充分的抵押物来获得银行贷款等传统融资，而部分持有房屋产权的公寓经营企业则因为无法有效盘活资产，难以进行扩张发展。

　　事实上，REITs的落地加速也有迹可循。近期深圳、杭州等地出台的租赁新政中，均提出加大对住房租赁的金融支持。 不少业内人士表示，资产证券化(ABS)以及REITs的融资方式适用于国内的住房租赁企业，未来有望成为这类企业融资的重要渠道。值得注意的是，今年1月，长租公寓运营商魔方公寓发行了我国首单公寓行业资产证券化产品，而在今年8月，链家旗下长租公寓运营商自如也发行了资产证券化产品。

　　中信证券(600030) 资产证券化业务线执行总经理俞强表示，不论是基于租金收益，还是基于租赁物业本身，资产证券化均可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具，尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作，可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作，从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理，从而一方面促进企业快速提高租赁住房投资规模，进而推进住房租赁市场的快速发展;另一方面有助于企业提高投资收益率，从而形成住房租赁市场的长效机制。

　　中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长荆兰竹在接受《经济参考报》记者采访时表示，REITs是中小投资者在投资房地产实体外，享受房地产红利的有效渠道，投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。荆兰竹说，REITs的收益全部来源于房产租金收入和房地产升值部分，其与股市、债市的相关度较低，收益的大部分都将用于发放分红，长期回报率相对较高。

　　不过，也有业内人士表示，我国REITs的推进仍然面临一些税收方面的难题。郭永刚表示，比如，美国REITs具有税收优惠，在公司层面可免征企业所得税，同时美国REITs投资的房产也属于免税资产。然而，目前我国还没有税收支持政策，在不动产转让、REITs运行和投资人获得收益等环节均存在较高税负。

　　相关概念股：

　　海航投资(000616)(000616)：参与发行首单类REITs，该项目是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目，出租率达到98.5%，租户主要为银行、证券、基金等优质金融企业。

　　海印股份(000861) (000861)：是一家以商业地产和高岭土业务为主的上市公司，2013年5月17日公告披露，计划设立专项资产管理计划，将以经营管理的15家综合性商业物业的经营收益权为基础，设计资产证券化方案，拟募集资金16亿元。此举引得地产商和资本市场的关注，因为这是国内推行资产证券化以来，地产行业内首家尝试此举的公司。

　　嘉宝集团(600622) (600622)：公司控股子公 司光大安石作为国内房地产基金龙头，规模有望持续高速增长，且全面打 通“融投管退”构建核心竞争力，专业房地产资产管理能力已具备品牌效 应。随着国家大力发展住房租赁市场，不仅光大安石基金所投的相关项目 将充分受益，同时安石还将通过管理输出方式涉足外部住房租赁项目，分享管理费收益，轻资产模式空间广阔。

　　华远地产(600743) (600743)：公司联合恒泰证券在机构间私募产品报价与服务系统成功发行了规模为7.36亿元的类REITs(房地产信托投资基金)资产支持证券。这是北京市国资委 下属企业在国内发行的第一单类REITs产品。这意味着国内商业地产 资产证券化日臻成熟，对于降低房地产行业金融风险，加快国企结构性改革具有重要意义。

　　世联行(002285) (002285)：房地产服务行业细分龙头，公司是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，至今拥有71家分支机构，服务遍及全球19个国家及中国172个城市。

　　昆百大A(000560)：65亿元并购我爱我家介入房地产中介 服务行业新领域。

　　三六五网(300295) (300295)：公司从事房地产家居网络营销服务，核心业务365淘房，致力于为用户提供房屋信息查询、买卖、租赁等全方位网络综合服务。

　　市北高新(600604) (600604)：主营园区产业开发经营及园区产业投资，拥有多家地产中介公司，此前A股龙头。