房地产行业中期策略：板块“磨底进行时” 择优“提前半身位”

　　政策动向：呵护流动性，重提内需，加速落户，重申调控从紧

　　宏观经济形势复杂，美国加息缩表，美元强势；国内新旧动能转换，金融去杠杆；央行置换式降准，资管新规延期，呵护流动性，缓冲风险；国务院下调关税促消费扩内需；地方债存量规模较大限制基建投资，地产投资链或托底；二线抢人大战，加速落户绕道限购，住建部约谈12城重申调控从紧。

　　资金动向：总体紧缩，关门开窗，放量，按揭利率持续升

　　房地产到位资金增速持续下滑，从2017年底8.2%至2018年4月2.1%，其中银行贷款、销售回款下滑幅度较深；关门开窗，此消彼长，供给侧探索创新融资，放量，2017年不动产类REITS和CMBS同比增长均超100%，预计2018将继续提升，长租公寓证券化获全方位政策支持；需求侧居民杠杆增速放缓，按揭利率持续提升，5月至5.56%，预计后续仍持续高位。

　　市场动向：分城轮动，库存低位，限价惜售，销售转负，投资纠结

　　因城施策和分城轮动导致销售周期性弱化，一是销售增速高点较低，二是销售下滑速度较慢；全国商品房库存持续下降，部分城市去化周期低至3个月；维持2018年销售谨慎看法，预计销售面积同比下滑5%-10%；限价惜售导致拖延工期，竣工面积增速深度转负，施工/竣工比值不断提升，部分中小房企或已事实退出；投资纠结，低库存、增供给、新开工和价格因素支撑数据高位，土地购置费高增或持续至Q3；资金面成重要制约因素；预计年内地产投资增速高点或破13%，全年8%-10%。

　　投资建议：板块磨底，估值企稳，择优质股“提前半个身位”配置

　　板块磨底，估值逼近历史低位，万科大宗影响渐弱；行业龙头及优质高成长已具备配置价值，推荐“提前半个身位”配置万科A(000002,股吧)、保利地产(600048,股吧)、招商蛇口(001979,股吧)、新城控股(601155,股吧)、蓝光发展(600466,股吧)；同时建议关注局部α机遇，如国改和长租政策利好标的，如光明地产(600708,股吧)和世联行(002285,股吧)。

　　风险分析：资金链断裂、汇兑损失、资金成本提升、多元化不及预期

　　销售下滑和融资困难有导致房企资金链断裂的可能；美元升值和汇率波动有导致房企汇兑损失加大的可能；利率提升有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能；房企多元化业务发展有不及预期的可能。