富力地产业绩稳健增长 城市更新与商业运营持续发力

　　在房地产行业，富力地产向来以全方位综合发展着称。当许多房企开始布局多元化领域之时，富力地产早已经在商业地产和城市更新中获得一席之地，它的战略眼光是值得称赞的。

　　商业地产能够贡献源源不断的现金流，城市更新领域的利润一直十分可观。凭借着两件独门武器，富力地产的业绩保持稳健增长。

　　最新发布的2019年上半年业绩显示，上半年富力地产权益销售额达到602.2亿元，同比增长6%，权益销售面积为552万平方米，同比增长25%；利润指标上，上半年富力地产录得毛利率37%，其中物业销售的毛利率高达41%。

　　凭借着良好的业绩表现，富力地产未来还将持续在它具有优势的领域发力。“在房地产行业面临长期调整之际，物业开发+商业运营”双轮战略，是成熟的地产经营模式，有望引领公司长期稳健发展。

　　核心财务数据稳健增长

　　今年上半年，富力地产实现权益销售额602.2亿元，与去年同期相比增加6%。

　　这一推货节奏在富力地产的预期之内。据富力地产董事长李思廉透露，“公司全年可售货值约3000亿元，计划去化5成多一点。全年的销售目标分配是上半年卖600亿元，下半年推货多一点卖1000亿。”

　　富力地产的布局依旧是一二线为主。报告期内，富力地产实现权益销售面积552万平方米，同比增加25%。其中，按城市划分，有三分之二的协议销售来自一、二线城市，其余为三线及海外城市。

　　按地区分布，最大销售额贡献来自华北地区，占比约26%，其次为华东地区及西北地区，分占约22%、21%。销售均价方面，协议销售稳定在10900元/平方米，对比交付销售均价为10400元/平方米，预期上述两种价格会在近期持续。

　　在土地储备方面，富力地产最值得关注的一组数据是它的土地成本。据财报显示，富力2019年上半年在中国22座城市以均价2700元/平方米购入建筑面积约650万平方米。截至报告期末，富力地产拥有土地储备权益可售总建筑面积为6100万平方米。

　　以一二线城市为主战场的房企中，富力地产的这一土地成本已是行业的低水平之一。同样布局与之类似的某头部地产企业，今年同期的土地成本为4307元/平方米，已经是行业的低位，富力地产的土地成本与之相比还更低。

　　合理的土地成本保证了富力地产的盈利能力。今年上半年，富力地产录得纯利41.7亿元，毛利率为37.0%，而来自物业销售的毛利率为41.0%，纯利率为11.9%，继续稳定在高水准。

　　在资金方面，富力地产的账面现金和融资成本也保持在合理的区间。今年上半年，富力地产账面现金储备增加至390.3亿元，上半年富力新增融资中，中国境内整体的融资利率为6.27%，境外融资利率为7.29%，综合融资成本低于行业均值。

　　富力下半年的增长态势仍在持续。2019年9月4日，富力公布2019年8月业绩数据，累计至2019年8月底，富力地产总权益合约销售金额约812.5亿元，销售面积达约749.76万平方米。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升6%和29%。

　　城市更新王者归来

　　富力地产低成本、高毛利的秘密，藏在它具有优势的城市更新领域。它是广州首批参与旧厂改造的“造城者”之一。截至2001年末，富力地产在广州已完成10个大型旧改项目，包括钢材厂、硫酸厂、锅炉厂等，总面积超过250万平方米。

　　2003年，广州启动新一轮三旧改造项目。富力参与猎德村旧村改造，成就首个城中村改造典范，也成就了广州旧改的“猎德传奇”。随后，又打造了至今为止广州仅有的由民企完成的旧村改造项目——杨箕村改造项目。

　　富力并没有放弃这一优势，它在持续加码这一领域。今年上半年，富力地产成立了城市更新集团，这代表了富力自上而下对城市更新领域的重视。富力城市更新集团目前的编制人员已经超过了350人，未来还会进一步增加。

　　据富力地产董事长助理陈志濠透露，未来富力希望通过城市更新拿到更好的土地，并且控制成本，主要补充一二线城市及大湾区的优质土地储备，目前全国城市更新项目已经超过60个。

　　在城市更新领域，富力地产的土地储备依然是足够优质的。光在广州这个“主战场”，已签订合作协议或意向合作的旧村项目就超过20个，其中就包括黄埔区笔村、茅岗村、白云区陈田村等数个大规模的城中村改造项目。

　　此外，乘着“粤港澳大湾区”的东风，富力地产已经提前在这片热土上多点布局。除了广州这个大本营，佛山、东莞、深圳、珠海、中山及清远都有富力城市更新项目的身影。而在省外，在太原、天津、郑州、西安等城市，富力也都已经落子。

　　富力在城市更新领域的操作节奏也是优于同行的。作为2019年广州最受关注的旧改项目，陈田村一期集体物业范围内的百富广场在8月19日正式动工拆迁，这表示陈田村改造项目一期集体物业已基本拆卸完毕。

　　持续优质的土地储备保证了富力地产未来的盈利空间。数据显示，截至今年上半年，富力地产权益土地储备相应的权益货值达到7810亿元，货值较2018年底增长6%，集团业务遍布全国140城，7810亿元的货值足够未来多年开发之用。

　　商业运营未来可期

　　富力地产是公认的酒店行业的霸主，它在商业地产领域也是颇有造诣的一家。如果从数据观察，富力地产旗下的持有型物业也为它贡献了充沛的现金流，在开发业务受到市场行情变动的背景下，成为富力地产的“压舱石”。

　　数据显示，富力持有型资产的运营质量正稳健改善，与销售型收入形成两翼齐飞之势。例如，上半年营业额中，来自物业投资、酒店运营及其他收入为50.8亿元，同比继续增长6%。

　　今年上半年，富力酒店业务营业额33.7亿元，经营净利达到6.3亿元，增长7%。随着上半年新增一家国际品牌酒店惠东富力希尔顿逸林酒店开业，富力运营中酒店已累计达到90个，总建筑面积逾395万平米，总客房数27173间，继续巩固全球头号高端酒店业主位置。

　　另一方面，商业资产方面也有新项目进入收获期。随着总建筑面积8.1万平米的马来西亚新山富力广场商城实现开业，以及广州花都物流园新增仓储面积6.6万平米，富力运营中的商业资产已超过200万平米。

　　富力一直是积极拥抱资本的典范。在持有型物业的安排上，它采取证券化方式加速盘活资产，进一步改善现金流。其独特的酒店资产组合，将以房地产投资信托或其他较低成本且较长期资产融资的方式，寻求变现或升值，比如，富力上半年已申报的包含50间酒店的REITs申请。

　　物业开发与商业运营表现可圈可点，国际大行也纷纷给出积极的评级。

　　标普全球评级日前表示，由于富力地产的购地意愿趋缓，该公司2019年的财务杠杆压力可能减轻。

　　标普认为，因富力地产债务小幅上升，加上合同销售良好带来较强劲的营收增长，这可能使得该公司2019-2020年债务对息税及折旧摊销前利润(EBITDA)的比率从2018年的6.4倍改善至6.2~6.4倍，该杠杆水平仍符合当前的评级。

　　此外，国际投行如花旗、摩根大通、汇丰、联昌国际、大华等继续看好，给予富力买入或增持评级。

　　展望下半年，富力集团在公告中表示，集团已实现多个增长期的协议销售增长目标，已符合对营业额及盈利的展望；同时对制订销售、土地收购及开发计划有明确的方向及措施，对实现全年目标保持审慎乐观。

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