荣万家：2020年净利倍增133% 深耕下沉市场的“拼多多”

　　近年来，物业管理类上市公司一直受到香港资本市场的青睐。刚刚过去的2020年是物业管理类公司IPO的又一个高峰，全年共有17家物管公司在港股上市；截止2021年2月，包含商业运营业务在内的上市物管公司也达数家。

　　　　物业管理类上市公司一直受到香港资本市场的青睐

　　2020年17家在港新上市的物管公司中，在管面积合计约10亿平方米，共募集资金净额约为558亿港元。从集资使用方向来看，其中用于收购兼并的金额共计约342亿港元，约占募资净额的61%；其余资金多数用于发展软件技术智能化服务和加强社区增值服务，提升物业服务价值。

　　物管板块之所以在挑剔的香港资本市场受到追捧，与其行业属性密切相关：（1）一是高成长性与高确定性。大部分物管公司的母公司都是大型房地产开发商，母公司每年新增的大量房地产开发面积会保障物管子公司的在管面积得到确定性增加；（2）二是物管行业无需大量的资本支出；（3）三是物管行业现金流特别好；（4）四是物管收费标准无需打折降价，而且存在后期逐步提价的可能性。

　　最近几年大量的物管类公司涌入香港资本市场上市。2020年，反映香港整体市场表现的恒生指数基本无涨跌，但是H股物管指数（东北证券(000686,股吧)编制）有近60%的最高涨幅。其中，兼具成长性和确定性的优质中型物管公司值得关注。

　　　　兼具成长性和确定性的优质中型物管公司值得关注

　　今年1月中旬，荣万家（02146.HK）成功在香港联交所上市，公司募集资金净额约11.68亿港元。

　　荣万家的战略方针是紧跟控股股东荣盛发展(002146,股吧)，实施以“两横两纵三集群”的战略骨架进行布局。 “两横”是指沿着长江及陇海铁路沿线布局，“两纵”是指京沪、京广铁路沿线的布局，“三集群”指深耕环渤海经济圈、长三角地区及珠三角地区的城市群。

　　目前荣万家（02146.HK）的合约管理项目已经覆盖了环渤海经济圈的24个城市，其中包括天津、北京等区域性核心城市，按在管项目收入于2020年度的数据计算占59.0%；长三角地区的12个城市占27.0%，包括上海、杭州在内的区域性核心城市；大湾区的4个城市占5.0%；以及中西部地区的22个城市占9.0%，包括成都、重庆在内的区域性核心城市。截止2020年的12月下旬，公司的合约管理项目覆盖全国19个省、直辖市、自治区的62个城市。在管面积为5900多万平方米，合约面积超过9000万平方米。

　　　　荣万家新增在管物业增量确定性高

　　荣万家背靠的控股公司荣盛是从2013年开始就稳居中国房地产百强排名的前20名。集团每年以30%以上的增长在快速发展，同时也积累了较多的土储面积。2019年末土地储备已经达到了约3000万方以上，也为未来荣万家业务的发展提供了更广阔的空间。荣万家跟集团之间形成了良好的合作关系，物管竞标中标率一直保持在100%。

　　在依托控股股东荣盛快速发展的同时，公司也在积极的拓展与独立第三方、开发商的合作，并且签署了46份框架协议和战略合作协议，这些协议也将会给公司带来接近5千万平方米的面积，目前属于已交付阶段。因此荣万家的在管和项目总储备超过了1亿平方米，这些项目储备将持续的转化并扩充公司的在管面积，支撑公司业务的确定性高速增长。

　　本次募集资金中，荣万家将有约60%用于物色严格筛选的战略投资和收购机会。管理层预计公司将来每年会拿出大概4个亿左右人民币来进行相应的收并购动作，预计会给公司带来大概2000万方以上的在管面积进驻，净利润会保持在大概4千万左右。

　　　　荣万家往绩财务表现实现了快速增长

　　伴随着规模拓展，荣万家的财务表现在业绩期内也实现了快速的增长，收入从2017年的人民币约7.3亿元，增长到了2019年的人民币约12.8亿元和2020年的人民币约18.07亿元，年度复合增长率约36%。其中2019相较于2018年的收入增长率更是超过了42%。2020年公司的收入约为人民币18.07亿元，相较于2019年的12.82亿元增长率超过40%。

　　归母净利润从2017年的人民币约3838万元，增长到了2020年的人民币约26376万元，年度复合增长率约90%。其中2019年相较于2018年的净利润增长率更是超过了56%。2020年公司的归母净利润约为人民币2.64亿元，相较于2019年的净利润1.13亿元增长率达到133.1%。

　　荣万家的业务主要由三个大的板块组成，分别是物业管理服务板块、非业主增值服务板块、社区增值服务板块。在2019年，三大板块占公司总收入的比重分别是54.8%、33.7%、11.5%。在2020年度，三大板块收入分别占公司总收入的比重是49.67%、39.53%及10.80%。

　　在2019年物业管理服务板块实现收入约7.0亿元，占荣万家总收入的54.8%。2017-2019年的年复合增长率达到23.8%。2020年度物业管理服务板块实现收入8.98亿元，占总收入的49.67%，相较于2019年的7.03亿元，收入增长率为27.7%。

　　在物业管理服务之外，荣万家还提供丰富的非业主增值服务，主要面向地产开发商提供非业主增值服务，覆盖了物业开发的全周期流程，其中包括前期规划及设计咨询服务，物业工程服务、案场协销服务、物业交互服务及物业售后服务等等。2019年公司非业主增值板块实现收入约4.3亿元，占总收入的33.7%。2017-2019年收入复合增长率47.4%，在2020年度公司的非业主增值服务收入板块实现了收入约7.14亿元，占总收入的39.53%。相较于2019年的4.32亿元，收入增长率为65.3%。

　　荣万家还为业主及住户提供非常丰富的社区增值服务，主要包括生活服务及物业空间管理服务两大类。2019年该板块实现收入约1.47亿元，占总收入的11.5%。2017-2019年的年复合增长率达到40.2%。2020年度公司的社区增值服务板块实现收入约1.95亿元，占总收入的10.80%。相较于2019年的收入1.47亿元增长率32.6%。

　　　　荣万家深耕下沉市场，业务非常像物管的拼多多

　　荣万家在管物业所在城市大部分是位居三四线城市，或者叫下沉市场。公司在下沉市场当中获取项目的能力远高于一二线城市。实际上在一线城市当中想要获取一个100万平米的项目，那可能是非常难的。但是如果在三四线城市想要获取100万平的项目，荣万家是非常有优势的。而且，如果在三四线城市100万平米的项目，公司驾驭可能只需要2-3个服务中心。但是在一二线城市当中，100万平米要设置7-8个服务中心，从整个成本上来看，应该说在一线城市并不经济。从公司以往跑出的营业数据来看，跟拼多多很像。拼多多说他做的是五环以外的生意，荣万家则是物业的拼多多模式。

　　小结

　　1月28日，距离上市不到2周时间，荣万家就发布了业绩倍增的盈喜公告。按照公司于3月29日公布的2020年度业绩报告，权益持有人合并净利润约为2.64亿元人民币，较上年同期的1.13亿元人民币同比增长133.1%。公司认为，净利润的增加主要是由于：集团在管项目和在管建筑面积增加、业主增值服务与非业主增值服务的收入均上升、及集团运营效益的提升。

　　该净利润倍增之盈喜印证了我们在前文对公司的判断，作为地产前20强的物管公司荣万家，确实兼具成长与确定性，是深耕下沉市场的物管拼多多。

　　近来，从股价形态观察，荣万家已经成功构筑W底部，股价收报8.52港元（3月29日收盘价），市盈率（动）仅为13.94倍，市净率为1.62倍（数据来自雪球）。与港股物管板块市盈率平均估值对应2021/2022 年24.5/18.1XPE相比较，荣万家具有较大的估值优势。