越秀服务将启动招股最高募资24亿港元 TOD物业服务模式成IPO“最好故事”

　　当房企的“高周转”不再吃香，慢“现金牛”的物业板块成了“香饽饽”。

　　6月15日，越秀服务集团有限公司(简称“越秀服务”)在全球发售会上公布，将于2021年6月16日-21日进行招股，拟全球发售超过3.69亿股股份，发行的定价区间为每股4.88-6.52港元，最多募资24.10亿港元，并计划于6月28日挂牌上市。

　　根据协议，越秀服务引入的10名基石投资者，按发售价认购总额最多7.77亿港元的发售股份，这些基石投资者涵盖大型投资机构及上下游产业链的合作方。在发售会上，越秀服务执行董事兼行政总裁吴炜向等媒体表示，希望未来的3年-5年内，越秀服务能够跻身物业行业第一梯队。

　　“对于越秀服务而言，其TOD物业服务模式，无疑是公司‘最好的故事’。”同策研究院资深分析师肖云祥向记者表示，在经过一轮资本市场的“洗礼”之后，行业并购行情日渐走高，越秀服务的机会在于通过融资后可在资金优势下发起横向并购。另外，TOD物业管理属于蓝海领域，对于越秀服务而言有很大的发展空间。

　　非商板块为收入主力军

　　2021年5月24日，越秀服务向港交所递交招股说明书。据招股书披露，越秀地产旗下的投资控股实体GCDChina持有越秀服务91.85%的股权。而广州地铁集团旗下广州地铁投融资(香港)有限公司则控制剩余的8.15%。

　　以最近三年的业绩而论，越秀服务自有其可称道之处。2018-2020年，越秀服务营业收入分别为7.63亿元、8.96亿元和11.68亿元，年均复合增长率达23.7%；非商业物业板块的营收占比为64.8%、67.3%和69.4%，而商业物业板块则为35.2%、32.7%和30.6%。

　　从盈利能力看，2018-2020年，净利润分别达4731.4万元、9320.7万元和2.04亿元，年均复合增长率高达107.5%。此外，越秀服务净利润率由2018年的6.2%大幅增加至2020年的17.4%；整体毛利率由2018年的25.9%上升至2020年的34.5%，两者均领先于物业服务百强企业的平均表现。

　　从规模上看，截至2020年12月31日，越秀服务总在管面积为3265万平方米，在管物业数量为215个。在发售会上，据越秀服务管理层披露，截至2020年底，越秀服务的签约面积将近4990万平方米，其中非商业物业签约面积4610万平方米，商业物业签约面积380万平方米。

　　与其他物业服务企业上市之后，加快外拓实现规模增长，带动营收增长的计划同样，根据计划，越秀服务计划将募资所得款项的60%用于为策略收购和投资提供资金。

　　而对于未来3年-5年跻身行业第一梯队的目标，吴炜表示，具体实现路径有三个，第一是来自于母公司越秀地产的支撑；第二即外拓发展，公司目前有一只规模超过80人的外拓团队，在地铁物业、城市核心物业及旧改物业管理方面发力拓展，未来三年力争做到2000万平方米-5000万平方米；第三即收购合作，越秀服务在国企的收并购和资源合作方面，相对市场其他企业有比较大的优势。

　　“越秀服务的业务模式为商业+非商业构成，从规模对标来看，宝龙商业、佳源服务等可进行对标，但从其模式来看，与宝龙更为接近，当前宝龙商业PE为49倍，以此对标，越秀估值或将达到35倍左右，或更高。”肖云祥向记者表示，TOD物业服务模式，无疑是公司IPO“最好的故事”，在行业大鱼吃小鱼，甚至大鱼吃大鱼的格局下，这一蓝海领域更有发展空间。

　　地铁物业成蓝海赛道

　　对于外来发展战略方向，越秀服务的定位是中国城市运营服务商。而与其他冲击资本市场的物业企业不同的是，越秀服务已将业务延申至TOD领域。

　　2020年11月，越秀服务集团收购了广州地铁环境工程及广州地铁物业管理，一举新增了超过500万平方米的在管面积，同时也使得公司切入了在管地铁站线及车辆段地铁上盖物业等新的业态，成为拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业管理公司。

　　事实上，越秀服务集团大力发展TOD的确有其天然优势。一方面，公司的控股股东越秀地产是国内最大的TOD发展商之一，后者坐拥5个TOD住宅项目，总建筑面积近400万平方米，2020年5个TOD住宅项目的合同销售金额约为170亿元。另一方面，从行业角度来看TOD模式也充满了想象力。

　　“TOD是越秀服务非常有特点的物业业务，广州地铁成为第二大股东后，未来在这一业务方面将会得到很大支持。”越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰向记者表示，“我们不仅局限于广州地铁这一个范畴，实际上能够提供比较专业的TOD服务的企业在国内不太多，这一领域有一定专业壁垒，未来也会积极拓展在国内其他城市的TOD服务，成为这一领域的先行者。”

　　据悉，越秀集团、广州地铁与华中地区新一线城市的某地铁服务运营商签署了战略合作框架协议，三方将在轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展合作。未来，越秀服务将积极把握TOD模式带来的众多机遇，进一步巩固TOD综合物业管理模式，成为国内领先的TOD综合物业管理服务平台。

　　在越秀服务管理层看来，TOD综合物业管理模式将成为未来规模扩张和利润增长的新动能。同时，这也是公司的核心竞争力之一。不过，除了TOD物业业务，强大的国企背景资源优势、多领域协同发展能力以及“物服+X”业务网络，将进一步丰富业态，巩固越秀服务城市服务运营商的地位。

　　对此，林峰强调，越秀服务作为拥有TOD综合物业管理能力的城市服务运营商，背靠中国最大的TOD发展商之一越秀地产及广州地铁，以及越秀集团三大国有股东，有望为未来的增长增添新引擎，在竞争中脱颖而出。

　　“在基础物业管理上其他业务的发展代表了一个趋势，物业企业将越来越平台化，在这个平台上可以开展大量业务。”吴炜向等媒体表示，对越秀服务来说，空间管理、连接C端业务以及科技赋能，都是未来发力的方向。

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