保利地产：持续受益行业资源整合

　　事件：保利地产(600048) 12 月23 日发布公告，董事会审议通过《关于实施房地产项目跟投的议案》，董事会授权经营层制定相应细则并具体实施，单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%，跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投，跟投的相关损益及风险由个人承担。保利的董事、监事不参与跟投。

　　率先在央企地产公司里面实行跟投制，奠定央企地产排头兵地位。早年万科、碧桂园的项目跟投制度将项目拿地风险、成本费率控制和收益分成与核心跟投人员(包括强制性跟投及选择性跟投人员)高度绑定，在成本边际控制得力的同时迅速扩大了开发规模，使得销售额不断攀升。保利在2016 年6 月推行第二期股票期权激励(682 名人员，含董事)，在2017 年12 月开始推行项目跟投计划，领先其他央企地产公司，未来发展空间大开。

　　在地产上量阶段，持续受益行业资源整合。行业进入强监管之后，销售弹性变弱，走量策略成为当前房企最优发展策略。保利本身规模在2016-2017 年一直稳居行业前五，但增速已经有落后趋势。我们认为保利要确保行业前五、冲击行业前三，在内生式增长的同时，通过收购央企其他地产资源也是非常必要的， 从今年一季度整合中航地产(000043) 、年末收购保利香港，可预计未来还将持续受益国企地产资源整合。

　　公司销售和业绩双双改善，持续性强。公司前11 月销售额2743 亿，同比增长45%，增速前低后高，11 月单月销售额364 亿，同比增长137%，预计12 月销售继续放量，全年或超过3100 亿，销售表现持续超出预期。而业绩方面来看， 保利在2015、2016 年对业绩释放态度相对保守，今年开始朝积极方面转变， 我们预计全年业绩或接近150 亿，公司厚积薄发，后续业绩有望和销售同时放量增长。

　　盈利预测与投资建议。预计2017-2019 年EPS 分别为1.22 元、1.55 元、1.80 元，未来三年归母净利润将保持20%的复合增长率，考虑到公司将持续受益国企地产资源整合，给予18 年10 倍估值，目标价15.5 元，维持“买入”评级。

　　风险提示：业绩释放低于预期、资源整合进展缓慢。