房地产行业：销售连续回落 投资高位放缓

　　事件：统计局发布 2018 年 1-10 月份全国房地产开发投资和销售情况：2018 年 1-10 月份，全国房地产开发投资 99325 亿元，同比增长 9.7%，增速比 1-9 月份回落 0.2 个百分点。房屋新开工面积 168754 万平方米，增长 16.3%，增速回落 0.1 个百分点。1-10 月份，商品房销售面积 133117万平方米，同比增长 2.2%，增速比 1-9 月份回落 0.7 个百分点。商品房销售额 115914 亿元，同比增长 12.5%，增速回落 0.8 个百分点。

　　点评：

　　投资增速高位回落。2018 年 1-10 月份，全国房地产开发投资 99325 亿元，同比增长 9.7%，增速比 1-9 月份回落 0.2 个百分点。受土地购置费高增影响，房地产投资增速一直处于高位。但从 7 月以来单月投资完成额增速持续回落，10 月单月投资同比增长 7.7%，较 9 月回落 1.2 个百分点。投资高位回落主要系土地购置略有降温，2018 年 1-10 月土地购置面积 21963 万平米，累计同比增长 15.3%，较前值回落 0.4 个百分点；其中 10 月单月土地购置面积 2597 万平米，同比增长 12.2%，增速继续回落 4.2 个百分点。房屋新开工面积 168754 万平方米，增长 16.3%，增速回落 0.1 个百分点，但仍维持相对高位。我们认为新开工高增主要来自两方面原因：1、部分企业担忧后市，抢开工加速销售；2、部分城市库存水平较低，企业逐渐进入补库存阶段。

　　销售面积增速继续为负。10 月全国商品房销售面积 13804 万平米，同比减少 3.1%；销售金额 11782 亿元，同比增长 6.3%，增速比 9 月份回落 0.4 个百分点。2018 年 1-10 月份，商品房销售面积 133117 万平方米，同比增长 2.2%，增速比 1-9 月份回落 0.7 个百分点。商品房销售额 115914亿元，同比增长 12.5%，增速回落 0.8 个百分点。2018 年三季度以来，部分城市去化率下降，主要因前期购买力释放较为充分，叠加政策持续高压态势引起部分购房者开始观望。分区域看，1-10 月东部、中部、西部、东北四个地区销售面积增速分别为-4.7%、8.7%、8.6%、-4.7%，销售面积增长仍然主要依赖于中部、西部地区拉动；从销售金额看，东部、中部、西部、东北四个地区增速分别为 5.4%、21.1%、26.0%、7.2%。

　　到位资金保持稳健，自筹资金和预收款贡献增量。2018 年 1-10 月，房地产开发企业到位资金 135636 亿元，同比增长 7.7%，增速比 1-9 月份回落 0.1 个百分点。其中，国内贷款 19727 亿元，下降 5.1%；利用外资80 亿元，下降 35.6%；自筹资金 45512 亿元，增长 10.8%；定金及预收款 44942 亿元，增长 16.3%；个人按揭贷款 19408 亿元，下降 0.9%。受行业融资收紧和整体降杠杆环境影响，按揭、利用外资和国内贷款增速维持负增长状态，房企到位资金持续依赖销售回款。

　　投资建议：预计 2018 年房地产行业销售将保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显，强者恒强。在当前面对较大不确定性的环境下，我们认为地产仍是为经济托底、拉动内需的重要力量。板块目前估值处在历史底部水平，增速与估值不匹配，建议重点关注。持续推荐新城控股、万科 A、保利地产、招商蛇口、金地集团、中南建设、金科股份、绿地控股、荣盛发展、蓝光发展，H 股推荐旭辉控股集团、金地商置、龙光地产、合景泰富、融信中国、宝龙地产。

　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等)；融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等)；企业运营风险(人员变动、股东变动、施工、拿地等)；汇率波动风险。

　　（文章来源：东吴证券）