房地产行业1-5月数据点评：销售热度回升 新开工如期上扬

　　销售面积单月同比显着回升，新开工增速同步反弹。2018年1-5月商品房销售面积同比增速2.9%，前值1.3%，单月同比增速8.0%，前值-4.1%；商品房销售额同比增速11.8%，前值9.0%；平均售价8831元/平米，同比涨幅11.7%，环比涨幅0.6%。销售热度显着回升，单月同比由负转正，销售额增速同步反弹。2018年1-5全国房地产开发投资同比增速10.2%，前值10.3%，维持高位；其中新开工面积同比增速10.8%，前值7.3%，新开工增速上扬符合预期；房企到位资金同比增长5.1%，前值2.1%，年内增速首次回升；土地购置面积单月同比增速2.1%，前值-2.1%，市场整体呈供销两旺。

　　东部地区销售持续回暖，城市圈二三线城市持续发力。分地区来看，1-5月东/中/西/东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-6.7%/13.3%/9.9%/3.3%，较前值分别变动2.7/0.2/0.6/1.2pct。东部地区销售增速回升，主因区域开发投资热度持续高位，推盘量增加、持续下渗三四线带动市场回暖。根据中指周度高频数据，2018年前23周全国33个样本城市中，一线/二线/三四线城市销售面积同比增速分别为-26.5%/3.2%/-13.0%，二线城市销售持续正增长，样本三四线增速企稳反弹。

　　新开工增速上扬，到位资金增速反弹，反映房企经营积极态势。5月全国房地产开发投资同比增速9.8%，前值10.2%，增速回落不改积极态势。新开工面积同比增速10.8%，前值7.3%，施工面积同比增速2.0%，前值1.6%，新开工及施工面积增速上扬明显，这与大中型房企在开工推盘的积极态势一致，1-4月受环保限产影响数字稍差。到位资金同比增长5.1%，前值2.1%，主因自筹资金、定金及预收款高增，由此印证了主流二线城市供不应求、全款比例提升带动房企回款加速的积极态势，同时大中房企债券发行基本顺畅。

　　标准化融资渠道顺畅，非标到期偿债压力值得关注。按揭贷款端有所放松，居民中长期贷款当月同比增速降幅收窄至-9.3%(前值-20.1%)，占新增贷款比例上升至34%(前值30%)。按揭利率上行速度放缓，5月首套房平均利率为5.60%，增幅4bp(前值5bp)。债券发行与开发贷均保持正增长，房地产信用债1-5月发行2497亿元(92%)。融资成本上浮比例较大，房地产1-2年期信托收益率4月为8.25%，较年初增加90bp。从公开数据来看，今年四季度房企偿债与信托到期规模较高，届时销售回款良好与融资能力较强的房企风险较低。

　　投资建议：建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企，一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势，主推：保利地产(600048,股吧)，招商蛇口(001979,股吧)，万科A(000002,股吧)；二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈，成长性较强且融资渠道顺畅，推荐：新城控股(601155,股吧)，蓝光发展(600466,股吧)，阳光城(000671,股吧)，荣盛发展(002146,股吧)。同时看好租赁政策落地，关注ABS及REITS制度后续推进，建议关注：光大嘉宝(600622,股吧)，世联行(002285,股吧)。