解读首套房贷利率下限调降：信号重于实质

　　报告导读

　　2022 年5 月15 日，人民银行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，调降首套房贷利率下限，这是因城施策以来央行罕见总体房地产利率指导，我们认为本次政策信号意义重于实质影响，验证当前地产政策边际宽松助力稳增长的趋势，同时，降低房贷利率也是配合其他房地产放松政策，驱动房贷逐步放量，指向“宽信用”。本次政策针对增量住房贷款，核心目的是拉动居民购房意愿，提高边际贷款需求，带动地产销售回暖，但对存量房贷影响不大。每个城市首套房定价利率差别较大，实际不会都采取最低利率，本次政策为房贷利率定价释放空间，有助于带动市场平均房贷利率下行，但在“房住不炒”的大背景下，我们认为房贷利率的回落将是渐进的。我们提示后续仍然需关注LPR 调降，5 月20 日LPR 报价大概率下降。

　　大类资产观点：权益资产短期仍看好稳增长链条，下半年关注常态化核酸后的出行链机会；固收方面，预计10 年期国债收益率在三季度达到高点3.0%，总体在2.7%-3.0%区间宽幅震荡，收益率曲线重回陡峭化。

　　1、因城施策以来央行罕见总体房地产利率指导5 月15 日央行、银保监会联合发文对房贷利率下限进行调整。其中首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20 个基点(此前规定为“不得低于贷款市场报价利率”，下调幅度20BP)，二套房继续按现有规定执行。

　　从政策基调上看，本次房贷利率调降符合4 月政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，也符合我们前期对地产需求端政策进一步放松的判断。

　　从政策方向上看，本次政策调整也是2016 年政府工作报告提出“因城施策”以来，央行罕见的对整体房地产贷款利率进行调整，进一步验证当前地产政策转向宽松助力稳增长的趋势。本次政策有助于拉动首套住房贷款需求，指向“宽信用”，4 月居民住房贷款减少605 亿元，同比少增4022 亿元，数据大幅回落，我们认为降低房贷利率也是配合其他房地产放松政策，驱动房贷逐步放量。

　　从政策内容上看，本轮利率调降的重心仍在首套房，我们预计未来将有更多一二线城市“因城施策”，迎来二套住房政策放松，限购限贷条件有望进一步放宽并有效提振地产销售。除需求端政策进一步松绑外，我们进一步提示年内地产放松的三大潜在方向：一是城市更新方面，我们在此前城市更新系列报告中已对这一领域进行详细论述，预计对全年地产投资增速贡献在7%附近；二是现金流改善方面，我们认为商品房预售资金监管未来有望在合理范围内迎来更大面积的放松并改善房地产企业现金流。三是棚改货币化方面，我们预计下半年可能仍有部分非核心二线以及三、四线商品房库存较高城市进一步推进棚改货币化安置，拉动地产销售需求。

　　2、每个城市首套房定价利率差别较大，实际不可能都采取最低利率截至今年3 月末，我国首套平均房贷利率约为5.28%，二套平均房贷利率约为5.57%，均高于当前房贷基准利率5 年期以上LPR(4.6%)，银行在利率定价实践中普遍是在基准利率基础上加点，不会直接采取最低利率。城市之间房贷利率定价差异也较大，主要受各地房地产市场形势、房贷利率政策及供需关系影响，截至3 月，北京、上海、广州、深圳的首套房贷平均利率分别为5.15%、4.96%、5.35%和4.91%，天津、厦门、武汉、合肥等热门二线城市利率水平也分化较大，分别为4.9%、4.9%、5.66%和5.77%。

　　从全国数据看，受1 月LPR 报价下降及今年多地陆续因城施策放松政策的影响，首套和二套房贷利率3 月相比2 月均出现了环比下行，降幅分别11 和10BP.目前房贷利率定价并未采取最低利率，但我们认为对首套房贷利率下限调降20BP 也为房贷利率定价释放空间，增加定价灵活性，有助于带动市场平均房贷利率下行。在“房住不炒”的大背景下，我们认为房贷利率的回落将是渐进的，较难短期大幅下行。

　　3、存量无影响，主要影响增量

　　本次政策针对增量住房贷款，核心目的是拉动居民购房意愿，提高边际贷款需求，带动地产销售回暖。政策对存量房贷影响不大：2020 年3 月起，金融机构陆续开展对存量浮动利率贷款的定价基准转换，可转换为以LPR 为定价基准加点形成(加点可为负值)，也可转换为固定利率，目前该转换过程已完成，因此，若存量住房贷款的定价利率是在LPR 基准上加点形成，那么其波动主要取决于重定价日时的LPR水平，不会受本次对首套房贷利率下限的调整影响。

　　4、仍然需关注LPR 调降

　　我们提示本月LPR 报价大概率下降。5 月9 日央行在2022 年一季度货政报告中提出“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”传导机制，该机制意味着在LPR 报价形成中，市场利率起到重要的前瞻性引领及影响作用。4 月初至今DR007 持续低位运行，中枢明显下移，一方面是央行仍有降息概率的前瞻性信号，我们预计5 月16 日MLF 续作日仍有降息概率，当然在发达经济体货币政策进入紧缩区间的背景下，央行降息操作也面临一定两难困境；另一方面，市场利率中枢的大幅下行在上述传导机制下，本身就会对LPR 有明显的牵引作用，且“央行引导”并非仅指“降息”，“降准”也可能包含其中，4 月央行降准0.25 个百分点也对LPR 报价有引导作用，我们预计即使本月央行并未下调政策利率，20 日的LPR 报价也有较大概率下降。

　　5、权益资产短期仍看好稳增长链条，下半年关注常态化核酸后的出行链机会权益市场方面，受益于地产政策进一步放松预期，短期我们继续看多稳增长链条，如金融、地产、建筑、建材。下半年起，预计A 股将呈现较为明显的结构化行情，最大预期差在常态化核酸检测带来的人员流动提高，重点关注与之相关的航空、机场、旅游、酒店、餐饮等消费产业链；此外，我们提示重点关注美债收益率见顶后成长股的企稳向上。固定收益方面，预计10 年期国债收益率在三季度达到高点3.0%，总体在2.7%-3.0%区间宽幅震荡，收益率曲线重回陡峭化。

　　风险提示：海外央行开启紧缩进程，中美利差倒挂，二季度是国际收支重要观察期，一旦逼近警戒线可能对我国货币政策形成扰动。