世邦魏理仕怒推白皮书 坚称商业地产投资迎来黄金时代

　　6月22日，CBRE世邦魏理仕在深圳发布中国房地产市场大宗物业投资策略展望白皮书。其中指出，到2020年，中国房地产投资大宗交易总额有望达到2600亿元，较2016年增长45%，投资市场潜力巨大。

　　CBRE大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌向智通财经表示，中国商业地产存量投资大幕已经开启。在国内机构资本建仓、开发商增持投资性物业的大背景下，大宗物业交易将持续活跃。

　　李凌指出，中国作为目前全球为数不多的保持稳定和增长的市场，仍是全球资本配置的优选之一。展望2020年，投资策略上建议着重关注一线城市城市更新和成(002001,股吧)都、重庆、武汉、天津等高潜力二线城市商业地产迈入成熟期的趋势性主线，并布局雄安新区、一带一路等主题性机会。中国在房地产金融、企业年金入市、资本账户开放等宏观层面存在的制度性红利，预示着更长期来讲商业地产投资还将面临许多突破性增长的潜力。

　　据了解，2016年，中国大宗物业投资交易额首次成倍涨至1800亿人民币，正式迈入新纪元。

　　另外，2014年以来，以保险机构和房地产基金为代表的国内机构资本在商业房地产大宗投资市场迅猛崛起，在内资投资总额中所占份额已由2008-2010年间的17%翻番至35%。但截止2016年底，以国内17个主要城市的优质写字楼为例，国内机构投资者在总存量中所占面积份额仅接近1%。

　　据此，CBRE认为，2017-2020年正是国内机构资本商业地产投资的建仓时期。预计各方主体将为商业地产增加可投资金额1万亿元人民币，其中将以险企和房地产私募基金为代表的国内机构投资者为主导，占比超过七成。

　　以下为智通财经整理的白皮书干货。

　　中国商业地产市场交易规模有多大?

　　房地产作为人类经济社会活动的载体，其规模必然与经济发展程度密切相关。以2015年数据为例， G7国家及中国的经济规模占到全球经济总体量约62%，可投资商业地产规模占到约72%。

　　作为全球第二大经济体，中国目前可投资商业地产规模达到3.4万亿美元，仅次于美国，并有望在2020年进一步增长到4.2万亿美元。与此相比，中国2016年创造历史的1800亿元(按2016年年底汇率折合260亿美元)大宗物业交易额尚不足1%，可见市场发展潜力巨大。

　　　　大宗物业交易活跃度偏低症结何在?

　　CBRE把某个市场的年度大宗物业投资交易额与可投资商业地产规模的比率定义为大宗物业交易活跃度(Transaction Activeness Ratio, TAR*)，以此帮助投资者评定市场投资流动性。根据这个指标，可以把全球24个主要经济体市场大致分成三个发展阶段：

　　高流动性市场(TAR > 2.5)：除日本以外的G7国家，以及瑞典、荷兰、澳大利亚、新加坡、香港等欧洲和亚太发达经济体;

　　中等流动性市场(1.0

　　低流动性市场(TAR<1.0)：包括中国在内的金砖四国，以及墨西哥、马来西亚等发展中国家。　　作为全球第二大可投资商业地产规模的市场，中国2016年的大宗物业交易活跃度为0.8，处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期。中国大宗物业投资市场活跃度偏低的现状有其特有的成因：

　　京沪投资跨入国际门户城市行列　　如果从城市层面分析，京、沪两地在近3年交易规模和活跃度方面均明显领先于国内其他城市。虽与世界级金融、商业中心如纽约、伦敦仍有较大差距，但已接近甚至赶超亚太区主要市场。2014-2016年间上海的大宗物业投资额和活跃度均已超越香港和新加坡，而北京2016年的TAR也升至2.3，逼近高流动性市场门槛。

　　同时，二线及以下城市虽有很大的可投资商业地产潜在规模，实际流动性及交易规模仍有很大的提升空间。展望2020年中国商业地产投资规模　　2020年中国大宗物业投资交易总额预计将较2016年增长45%至2600亿元，TAR将提升至0.9，中国将在2025年前后进入中等流动性商业地产投资市场行业。

　　　　流动性方面，北京、上海市场流动性分别由近三年1.5%，4.1%上升到2.5%，5.5%。包括广州、深圳、成都、重庆、天津及武汉的高潜力市场流动性由近三年0.7%上升至1%;而其余新兴市场由平均0.2%上升至0.5%。市场流动性的增加，将有助于推进市场的成熟度。

　　从交易总量角度来看，未来成交仍相对集中，预计门户城市北京、上海将占到交易总量近60%，而若包括六个高潜力市场城市，交易总量将达80%。

　　从市场增量来看，京、沪作为投资门户城市其在市场中的头部效应依然明显，但至2020年市场交易的新增部分更多来自于第二梯级的高潜力市场(36%)。此外包括其他二三线城市的成长与新兴市场也将在市场增量中占据30%。

　　几条商业地产投资主线

　　1、地铁上盖物业。通达度是影响房地产项目区位价值的核心因素，近年来地铁建设利好沿线房地产价值的案例层出不穷。如上海地铁13号线2016年开通之于火车站和黄浦世博板块、北京14号线东段和15号线一期西段2014年开通之于望京板块、苏州2号线延伸段2016年开通之于独墅湖板块、宁波2号线2015年开通之于三江口江北板块等。

　　2、城市更新。中国主要一、二线城市的第一次集体商业地产供应高峰发生在2007-2010年，未来三年内，楼龄满10年的存量物业将加速增长，中国商业地产市场进入城市更新的爆发期。在新增供应减少、可售物业有限的背景下，中心城区的城市更新、物业翻新改造为资管经验丰富的投资者，提供了极具吸引力的增值型投资机会。

　　3、利基市场。近年来投资者对中国房地产利基市场的兴趣明显提升。CBRE 2017年投资者意向调查显示，对中国养老地产和医疗地产有投资意向的受访投资者比例从前一年的17%和13%迅速攀升至44%和27%。与此同时，利基市场日益多元化， 除上述两者外，停车场、私人仓储、数据中心、学生公寓、长租公寓等众多领域亦走入不少投资者的视线。